Gjør eiendommer en god pensjonsinvestering? Det kan det absolutt, og mange mennesker har sikret seg en komfortabel livsstil ved å bygge en portefølje av eiendommer.

Imidlertid er ingenting 100% garantert, og noen uheldige mennesker mister skjorten, og alt annet sammen med den. Det krever en viss mengde kunnskap, dyktighet, intuisjon og mod til å investere i eiendom. Hvis du har disse egenskapene, og du gjør det riktig, kan eiendom være en god investering.

Øk din kunnskap om eiendom

Som alle yrker, for å være god i det, må du vite hva du gjør. Du kan gjøre eiendomsinvestering til et yrke som gir deg mye fritid, men vær klar til å investere år og tålmodighet.

Det er mange seminarer annonsert om hvordan du kan investere i eiendom, og mens noen sannsynligvis er anstendige, vil andre ende opp med å koste deg tusenvis av dollar for ingenting mer enn mange kontorpermer. Hvis du er seriøs med å gjøre eiendommer til en god investering, kan du begynne med å lese bøker om eiendomsinvesteringer skrevet av en anerkjent ekspert som John T. Reed. Et godt sted å starte er med Reeds How to Get Started in Real Estate Investing .

Robert Kiyosaki har gitt ut mange kjente bøker, inkludert Rich Dad, Poor Dad og Unfair Advantage. Noen opplever at bøkene hans får deg til å bli opphisset og begeistret, og er verdt å lese, men presenterer kanskje ikke et helt objektivt syn på hva som skal til for å gjøre gode eiendomsinvesteringer, mens John T. Reeds bøker har en tendens til å ha rikelig med brukbar kunnskap for hvilken som helst lekmann.

Poler dine ferdigheter

Det er mange måter å investere i eiendom. Noen velger å spekulere, på jakt etter et stykke land de kan vende, eller et hus de kan bygge om og raskt selge i et stigende marked. Andre ser jevnlig etter inntektsgivende eiendommer; enten kommersielle kontorlokaler, leiligheter eller duplekser, eller boliger de kan leie ut.

Vurder dine ferdigheter og tilgjengelig kapital for å finne ut hvordan du skal gå frem for å velge de første investeringene dine. De som har nær tilknytning til utviklingsplanene for byen deres, kan ha muligheten til å oppdage attraktive jordstykker. De med entreprenørkontakter kan være i stand til å få ombygginger til en rabatt.

Mange økonomisk uavhengige har bygget sine eiendomsporteføljer med inntektsgivende eiendommer. Dette krever et langsiktig syn og muligheten til å knuse tall. Det er flere ting du bør vurdere før du kjøper en leiebolig, for eksempel den potensielle ledigheten. Det er usannsynlig at eiendommen din blir leid 365 dager i året, år etter år. Noen ganger glemmer folk å beregne detaljer som dette i beregningene, og kan ende opp med å overvurdere forventet inntekt. 

Det er også krav til journalføring og skattemessige hensyn å håndtere når man investerer i eiendom. Skattefradraget for utleie av eiendom fungerer for noen, men det er ikke gratis penger. Avskrivning kan bidra til å beskytte noen nåværende inntekter fra beskatning, men avskrivninger blir gjenfanget senere, så det er heller ikke en gratis lunsj. 

Utvikle din intuisjon

Det er to ordtak om eiendom som du mest sannsynlig har hørt. Den første er “beliggenhet, beliggenhet, beliggenhet.” Det er sant. Du må ha en intuisjon om hvilke bydeler som kan bli populære, og hvilke områder du skal holde deg borte fra. I en treg økonomi vil utleie av eiendommer på solide steder fortsatt være i høy etterspørsel. Ikke hopp til å kjøpe et stykke eiendom med mindre du er kjent med området.

Unngå feilen med å forveksle intuisjon med entusiasme. Da eiendommen blomstret i 2004 til 2006, hoppet mange rett inn. Interessant nok begynte mange av de såkalte eiendomsguruene stille å selge sine eierandeler omtrent samtidig. Intuisjonen deres, kombinert med dyktighet, ba dem om å gå ut og sitte på sidelinjen i noen år.

Noen ganger tar det tarmene

Et annet vanlig ordtak er at “eiendommer tar dype lommer,” som generelt gjelder. Du vil ha eiendomsskatt å betale, tidspunkter hvor en utleiebolig kan være ledig mens du fortsatt har et pantelån å betale, og kostnadene for reparasjoner og vedlikehold som må gjøres.

Heving (lån til kjøp) kan være en effektiv strategi for å bygge en eiendomsportefølje hvis den gjøres med forsiktighet. Med leie av eiendom som med alt annet, når du bruker gearing, kjøper du en eiendel for andres penger. Dette er flott, men det medfører risiko; for mye innflytelse kan være farlig.

I perioden 2009 til 2011 så mange mennesker på at eiendomsporteføljene deres led fordi de hadde brukt for mye innflytelse, og mange mistet alle eiendommene sine. Et typisk scenario spilte ut for mange da økonomien avtok, der noen få leietakere flyttet ut, andre inntektskilder gikk ned, og eiendomsinvestorer hadde ikke kontantstrømmen til å fortsette å betale pantelånene på sine ledige investeringseiendommer mens de ventet økonomi. De hadde ikke de dype lommene som var nødvendige.

Å kjøpe en eiendom for å vende krever tarm også. Eiendommen selger kanskje ikke så raskt som du trodde, og du må ha nok kontanter til å dekke pantet til eiendommen selger. Du vil bli møtt med en beslutning om å enten henge på den og vente eller selge den til en lavere pris. Tarm må kombineres med kunnskap, dyktighet og intuisjon for å være effektiv.

Bunnlinjen

Eiendom kan være en god investering hvis du utdanner deg selv og går riktig vei. Hvis du vil bruke eiendom for å bygge en jevn kilde til pensjonsinntekt, må du utøve tålmodighet og jobbe systematisk mens du bygger en portefølje med inntektsgivende eiendommer.

Ahmad Faishal

Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.

Når det gjelder å tjene penger på eiendomsinvestering, er det bare en håndfull måter å gjøre det på. Selv om konseptene er enkle å forstå, ikke la deg lure til å tro at de lett kan implementeres og utføres. En forståelse av grunnleggende eiendommer kan hjelpe investorer til å jobbe for å maksimere inntektene sine. Eiendom gir investorer en annen porteføljeklasse, øker diversifiseringen og kan begrense risikoen hvis de blir kontaktet riktig.

Det er tre primære måter investorer potensielt kan tjene penger på eiendom:

1. En økning i eiendomsverdien
2. Leieinntekter samlet inn ved å lease ut eiendommen til leietakere
3. Fortjeneste generert fra forretningsaktiviteter som avhenger av eiendommen

Det er selvfølgelig alltid andre måter å direkte eller indirekte tjene på å investere i eiendom, for eksempel å lære å spesialisere seg i mer esoteriske områder som skatterettighetsbevis. Imidlertid står de tre artiklene ovenfor for et stort flertall av de passive inntektene – og den endelige formuen – som er skapt i eiendomsbransjen.

Eiendomsøkning i eiendomsverdi

For det første er det viktig at du forstår at eiendomsverdiene ikke alltid øker. Denne mangelen på aktivaøkning kan bli smertefullt tydelig i perioder som sent på 1980-tallet og begynnelsen av 1990-tallet, og i årene 2007-2009 da eiendomsmarkedet kollapset. I mange tilfeller slår eiendomsverdier sjelden inflasjonen – økningen i gjennomsnittspriser i en økonomi.

Hvis du for eksempel eier en eiendom på $ 500 000 og inflasjonen er 3%, kan eiendommen din selge for $ 515 000 ($ 500 000 x 1,03%), men du er ikke rikere enn du var i fjor. Det vil si at du fortsatt kan kjøpe samme mengde melk, brød, ost, olje, bensin og andre varer (sant, ost kan være nede i år og bensin opp, men din levestandard vil være omtrent den samme). Årsaken er at gevinsten på $ 15.000 ikke var reell. Den var nominell og hadde ingen reell innvirkning fordi økningen skyldtes total inflasjon.

Inflasjon og eiendomsinvestering

Når inflasjon skjer, har en dollar mindre kjøpekraft. Det skjer fordi regjeringen må opprette – skrive ut – penger når de bruker mer enn de tar inn gjennom skatt. Alt annet likt, over tid resulterer dette i at hver eksisterende dollar mister verdi og blir verdt mindre enn det var tidligere.

En av måtene som de kløktigste eiendomsinvestorene kan tjene penger på eiendom, er å dra nytte av en situasjon som ser ut til å dukke opp noen få tiår. De gjør dette når inflasjonen forventes å overstige den nåværende renten på langsiktig gjeld. I disse tider kan du finne folk som er villige til å gamble ved å skaffe seg eiendommer, låne penger for å finansiere kjøpet, og deretter vente på at inflasjonen skal øke.

Når inflasjonen klatrer, kan disse investorene betale lønnene med dollar som er verdt langt mindre. Denne situasjonen representerer en overføring fra sparere til skyldnere. Du så mange eiendomsinvestorer tjene penger på denne måten på 1970- og begynnelsen av 1980-tallet. Inflasjonen spiret ut av kontroll til Paul Volcker Jr. – Federal Reserve president mellom 1979 og 1987 – tok en 2×4 på ryggen og brakte den under kontroll ved drastisk å øke renten.

Syklisk justert kjøpesats for takst

Trikset er å kjøpe når konjunkturjusterte topprenter – avkastningen på en eiendomsinvestering – er attraktive. Du kjøper når du tror det er en spesifikk grunn til at en bestemt eiendomsmegling en dag vil være mer verdt enn den nåværende taksatsen alene indikerer at den burde være.

For eksempel kan eiendomsutviklere se på et prosjekt eller en utvikling, den økonomiske situasjonen rundt prosjektet eller eiendommens pris og bestemme en fremtidig leieinntekt for å støtte den nåværende verdsettelsen. Den nåværende verdien kan ellers virke for dyr basert på nåværende forhold rundt utviklingen. Men fordi de forstår økonomi, markedsfaktorer og forbrukere, kan disse investorene se fremtidig lønnsomhet.

Du har kanskje sett et forferdelig gammelt hotell på et flott stykke land bli forvandlet til et yrende kjøpesenter med kontorbygninger som pumper ut betydelige leier til eieren. Uten disse kontantstrømmene, netto nåverdi, spekulerer du i en eller annen grad, uansett hva du forteller deg selv. Du vil kreve enten betydelig inflasjon i nominell valuta – hvis du bruker gjeld til å finansiere kjøpet – for å redde deg. Du kan også være avhengig av en slags hendelse med lav sannsynlighet for å trene til din fordel. 

Utleie som en eiendomsinvestering

Å tjene penger på å samle husleie er så enkelt at hver 6-åring som noen gang har spilt Monopoly, forstår på visceralt nivå hvordan det grunnleggende fungerer. Hvis du eier et hus, en bygård, et kontorbygning, et hotell eller andre eiendomsinvesteringer, kan du belaste folk som leier for å tillate dem å bruke eiendommen eller anlegget. 

Selvfølgelig er enkelt og enkelt ikke det samme. Hvis du eier bygårder eller utleiehus, kan du komme til å håndtere alt fra ødelagte toaletter til leietakere som driver met-laboratorier. Hvis du eier stripesentre eller kontorbygg, kan det hende du må forholde deg til en virksomhet som leies ut av deg som går konkurs. Hvis du eier industribagre, kan det hende du står overfor miljøundersøkelser for handlingene til leietakerne som brukte eiendommen din. Hvis du eier lagringsenheter, kan tyveri være et problem. Utleie av eiendomsinvesteringer er ikke typen du kan ringe til og forventer at alt skal gå bra.

Bruke Cap Rate for å sammenligne investeringer

Den gode nyheten er at det finnes verktøy tilgjengelig som gjør sammenligninger mellom potensielle eiendomsinvesteringer enklere. En av disse, som vil bli uvurderlig for deg på din søken etter å tjene penger på eiendom, er en spesiell finansiell ratio kalt kapitaliseringsrente (cap rate). Takstrentene viser avkastningen på en kommersiell eiendomsinvestering. Det tar grunnlaget fra nettoinntekten eiendommen vil produsere.

Hvis en eiendom tjener $ 100.000 per år og selger for $ 1.000.000, vil du dele inntektene ($ 100.000) med prislappen ($ 1.000.000) og få 0.1 eller 10%. Det betyr at taksatsen på eiendommen er 10%, eller at du vil tjene forventede 10% på investeringen din hvis du betaler for eiendommen helt kontant og uten gjeld.

Akkurat som en aksje til slutt bare er verdt nettoverdien av diskonterte kontantstrømmer, er en eiendom til slutt verdt en kombinasjon av:

• Verktøyet eiendommen genererer for eieren
• Netto nåværende kontantstrømmer det genererer – i forhold til betalte priser

Leieinntekter som en sikkerhetsmargin

Leieinntekt kan være en sikkerhetsmargin som beskytter deg under økonomiske nedgangstider eller kollapser. Visse typer eiendomsinvesteringer kan være bedre egnet for dette formålet. Leieavtaler og leier kan være relativt trygge inntekter.

For å gå tilbake til vår tidligere diskusjon – om utfordringene ved å tjene penger på eiendom – kan kontorbygg gi en illustrasjon. Vanligvis involverer disse eiendommene lange, flerårige leieavtaler. Kjøp en til riktig pris, til rett tid og med riktig leietaker og leieavvikling, så kan du seile gjennom en kollaps. Du vil samle inn over gjennomsnittet leiesjekker som selskapene som leaser fra deg må fremdeles levere – på grunn av leieavtalen de signerte – selv når lavere priser er tilgjengelige andre steder. Gjør det galt, skjønt, og du kan bli sperret inne under avkastning lenge etter at markedet har gjenopprettet.

Penger fra eiendomsvirksomhet

Den siste måten å tjene penger på eiendomsinvesteringer innebærer spesielle tjenester og forretningsaktiviteter. Hvis du eier et hotell, kan du selge filmer på forespørsel til gjestene dine. Hvis du eier et kontorbygg, kan du tjene penger på salgsautomater og parkeringshus. Hvis du eier en bilvask, kan du tjene penger på tidskontrollerte støvsugere. 

Disse investeringene krever nesten alltid kunnskap om spesialitet. Som et eksempel bruker noen hele sin karriere på å designe, bygge, eie og drive bilvask. For de som stiger til toppen av sitt felt og forstår det kompliserte i et bestemt marked, kan muligheten til å tjene penger være uendelig.

Andre ideer om eiendomsinvestering

Likevel eksisterer andre investeringsmuligheter i eiendom. Du kan investere i eiendomsinvesteringer (REITs) .11 Børsnoterte REITs utsteder aksjer og handles på en børs, mens private REITs eller ikke-handlede REITs ikke er tilgjengelig på noen børs. Alle typer REITs vil fokusere på bestemte sektorer i eiendomsmarkedet, for eksempel sykehjem eller kjøpesentre. Det er også flere børshandlede fond (ETF) og aksjefond som retter seg mot eiendomsinvestoren ved å investere i REIT og andre investeringer i eiendomssektoren.

Ahmad Faishal

Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.

Så du har nettopp kjøpt et nytt hjem. Du bosetter deg i, dekorerer og nyter fordelene ved huseier. Da endres inntekten din uventet. Plutselig finner du deg selv uten ekstra penger til å betale for kriser eller til og med nok penger til å dekke utgiftene dine og spare for fremtiden fordi pantelånet ditt er for stort. Plutselig er du husfattig. 

Men hva betyr det å være husfattig? Eksperter sier at husbetalingen din bør være omtrent 25% av lønnen din, mens andre sier at du kan gå så høyt som 30% hvis du ikke har noen annen utestående gjeld og ikke planlegger å gå i gjeld. 

Du kan ende opp med å være fattige i huset hvis forholdene dine endres uventet, og betalingen blir en mye større prosentandel av lønnen du tar med hjem, for eksempel 50 eller 60%. Du kan til og med slite med å utføre betalingene dine.

Det kan skje av mange grunner. For eksempel kan du og din ektefelle bestemme at en av dere vil slutte i jobben for å bli hjemmeforelder. Eller kanskje du mister jobben eller må takle en uventet sykdom.

Uansett er det ikke gøy å være husfattig. Her er hva du skal gjøre hvis du stiller deg panteløsninger og plutselig finner deg selv fattig i huset. 

Bestem årsaken

Først bør du undersøke hva som fikk deg til å bli husfattig. Du har kanskje tjent en stor lønn da du kjøpte huset ditt, men det har siden endret seg. Eller du har gått fra en familie med to inntekter til en familie med en enkelt inntekt. Eller kanskje husbetalingen din var for stor fra begynnelsen, og du vurderte ikke helt hvor mye de andre månedlige utgiftene dine ville være, slik at du ble strukket for tynn økonomisk. 

Hvis du har en bryter i det økonomiske bildet ditt, eller hvis du legger til utgifter som barnehagekostnader, medisinske regninger eller andre månedlige utgifter, kan du til og med begynne å motsette deg husbetalingen og ønske at du ikke en gang hadde et hjem. 

Er denne situasjonen midlertidig?

Se på situasjonen og avgjør om den er midlertidig eller permanent. Hvis du vet at denne situasjonen bare vil vare to eller tre år, kan du være i stand til å strømme gjennom, men du må være forpliktet til å ikke bruke unødvendig. Denne utgiftsgrensen betyr ingen ferier eller annen luksus.

Hvis du finner ut at situasjonen din vil vare lenger enn tre år, bør du vurdere alternativer. Et for stort pantelån kan forhindre at du når andre økonomiske mål, for eksempel å spare til pensjon eller bygge en investeringsportefølje. 

Gjør kortsiktige ofre

Hvis du elsker hjemmet ditt, kan du bestemme at du er villig til å ofre for å bli i det og ikke selge. Disse ofrene kan bety at du tar på deg en ekstra jobb, henter litt frilansarbeid, bytter jobb eller karriere, til og med leier ut et ekstra rom via en leietjeneste som Airbnb. 

Disse kortsiktige ofrene kan tillate deg å betale ned den andre gjelden din og bygge krisefondet ditt slik at husbetalingen din blir mer håndterbar. 

Vurder å selge

Det kan være vanskelig å bestemme seg for å selge et hjem som du jobbet hardt for å redusere eller flytte til et rimeligere nabolag. Dette kan imidlertid gjøre det lettere å gjøre de tingene som er viktigst for deg. Det kan også hjelpe deg med å bygge en bedre økonomisk fremtid.  

Hvis du finner ut at du trenger å selge huset og flytte inn i noe rimeligere eller til og med leie midlertidig, bør du kontakte en god megler og sette huset ditt på markedet så snart som mulig. Du vil ikke vente til du er desperat etter å selge fordi du kanskje ikke kan selge på noen få måneder eller til og med et år, avhengig av markedet. Du vil kanskje ikke kunne få så mye penger fra salget av huset hvis du er desperat etter å selge raskt. 

Unngå utelukkelse

Når du har å gjøre med å være husfattig, vil du ikke komme til det punktet at du kommer for sent på utbetalinger eller verre, og står overfor utestenging, så sørg for å iverksette tiltak før det skjer. 

I tillegg, hvis du er under vann på pantelånet, kan det være enda vanskeligere å ta denne avgjørelsen. Hvis du ikke kan selge hjemmet ditt for det du skylder på pantelånet, bør du vurdere å snakke med banken din om et kortsalg. Et kortsalg betyr at banken godtar å akseptere et beløp for boligen som er mindre enn det du skylder på et pantelån. Men husk at et kort salg ikke er gitt i alle hjem, så sørg for å undersøke om du kvalifiserer deg før du følger dette alternativet. 

Vurder å flytte til et billigere område

I mange deler av landet kan boligprisene være astronomiske, og det kan være veldig vanskelig å ha råd til et hjem. Andre steder kan det være veldig rimelige hjem. 

Det kan være bedre å ta en litt lavere betalende jobb i et annet område for å ha råd til de tingene du vil ha mest. Tenk på livsstilen du vil leve, enten det er å eie et hjem, å reise ofte eller å ha et stort budsjett for diskresjonære utgifter, og juster deretter valgene dine for å gjøre dette mulig. 

For eksempel kan et dyrt hjem gjøre det vanskelig å reise, mens et mindre vil gjøre det lettere. Hvis du vil tilbringe mer tid med familien og mindre tid på å jobbe, kan det være lettere å nå disse målene å velge å bo i et billigere område. 

Forhindre at det skjer igjen

Før du kjøper et annet hjem, bør du sette et budsjett før du leter etter et hjem, og motstå trangen til å gå utover det, uansett hvor mye du kanskje elsker et hjem.

Andre tips

• Hold betalingene dine på 25% av lønnen din, og sett ditt maksimale budsjett til 2,5 ganger din nåværende lønn. 
• Ikke stol på hva banken er villig til å låne deg.
• Ikke planlegg lønnsøkninger, heller. Kjøp huset du har råd til akkurat nå, ellers kan du finne deg selv som fattig på veien. 
• Du bør også sørge for at du velger riktig pantelån med fast rente for å forhindre at betalingen øker. 

Ahmad Faishal

Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.

Jeg glemmer aldri et åpent hus jeg besøkte i 2008.

Jeg spurte vår verden for å se seg om etter noen større boliger – muligens en to-etasjers avtale eller en romslig ranch med en kjeller. Jeg var begeistret da hun kom opp med en liste over seks boliger for oss å se på en dag – “Coke Hus” en som jeg vil kalle

Det er ikke hva du kanskje tror. Murstein ranch var ikke hjemme hos narkotikabrukere eller arbeidsledige wannabes lynce kokain. Nope, det var et hus som bunnivå var fylt til randen med cola memorabilia. Fra gulv til tak, hele underetasjen hadde Coca-Cola Tapeter brus-inspirert bord og stol sett, og Coke tchotchkes.

Huset var stor ellers, men vi fikk aldri forbi glorete innredning. Og virkelig, som kunne?

Selge ditt hjem? Ikke gjør disse feilene

Leaving bestemt innredning intakt når du selger boligen er en stor feil, men det er en som spiller ut ofte. Huseiere ikke alltid er klar over deres bestemt stil ikke appellerer til massene – eller kanskje de bare ikke bryr seg.

Selvfølgelig er offbeat innredningen ikke den eneste feilen selgere gjør når du prøver å losse et hjem. Jeg nådde ut til flere eiendomsmeglere for å finne ut de største feilene de ser selgere gjør. Her er hva de sier:

Feil # 1: Skimping på fotografering.

I en alder av online oppføringer, vil noen bilder tatt på iPhone egentlig ikke klippe det, og det er sant uansett hvor store de er. Likevel, vi har alle sett boliger som selges med uprofesjonelle bilder som ikke viser eiendommen i sin beste lys.

“Folk gjør sin beslutning om å forelske seg i huset ditt med bilder over Internett,” sier eiendomsinvestor Chad Carson. Det ville være synd å gå glipp av en full pris salg fordi du var for billig å få gode bilder.

Carson foreslår å ansette en proff, gjør en god innsats for å iscenesette ditt hjem, og gjør at du har ideell belysning for å få den perfekte skudd. Hvis du ikke gjør det, sier han, kan den perfekte kjøperen ikke engang bry å besøke hjemmet ditt.

Feil # 2: Bruke for mye på oppgraderinger.

Felles visdom sier det er smart å fikse opp hjemme til å selge, eller i det minste sørge for at noen store problemer er reparert før notering. Men kan du ta det for langt? Ifølge Lee Huffman, en California real estate investor som jobber for DLH Partners, det er definitivt et poeng av avtagende avkastning.

“Du kan gullplate alt og har forbedringer som vil hører hjemme i fem-stjerners resorts, men hvis hjemmet ikke vil vurdere for den avtalte salgsprisen, må du komme ned på pris hvis du ønsker å lukke escrow,”sier Huffman.

I stedet for overforbruk på luksus oppgraderinger, er det beste du kan gjøre sørge for at hjemmet er rent og vedlikeholdt. Mye av tiden, vil kjøpere ønsker å oppdatere hjemmet i henhold til sin egen smak uansett.

Feil # 3: Leaving masse familie bilder rundt.

Å ha dine familiebilder strødd over hele hjemmet ditt er fint hvis du bor satt. Men hvis du ønsker å flytte, kan de forårsake forvirring for kjøperne.

“Unngå utstillingsvindu personlige bilder på hjemmesiden din tur, sier Loria Hamilton-Field, Chicago administrerende megler av Owners.com.

“Hvis familiebilder er trengsel hjemmet ditt, kan potensielle boligkjøpere blir lett distrahert, og det vil bli vanskeligere for dem å huske hjem,” sier hun. “Du ønsker å være sikker på at kjøperne kan se seg selv som bor der -. Og de mer personlige gjenstander du har, jo vanskeligere det blir”

Feil # 4: overpricing ditt hjem.

En erfaren eiendomsmegler vil foreslå en liste prisen basert på din hjemme nåværende verdi, sammenlignbare salg i nærheten, og historiske data. Hvis du nekter å lytte og be om mer enn din bolig er verdt, kan du risikere å snu en enda mindre fortjeneste når alt er sagt og gjort.

“Selgere har en tendens til å se på huset deres som den vakreste, smarteste og vakreste huset på blokken”, sier California eiendomsmegler Wendy Gladson. Dessverre, kan en selger kjærlighet til sine hjem påvirke deres oppfatning av virkeligheten.

“Singelen verste du kan gjøre som en selger er å gjøre en følelsesmessig avgjørelse vedrørende pris,” sier Gladson. “Overprice din eiendom og du vil jage markedet nedover og ender opp med å selge for mindre enn du ville hatt deg priset det til markedsverdi.”

Feil # 5: Å være en plage i løpet av visninger.

Enten du er bekymret eller bare nysjerrig, trenger du ikke ønsker å forlate under visninger – vi får det. Dessverre har potensielle kjøpere ikke ønsker å se deg dvelende i deres fremtidige hjem.

“Når en kjøper eller REALTOR tidsplaner en visning, må du forlate fem minutter før de kommer,” sier Texas eiendomsmegler Diego Corzo. “Bor i hjemmet gjør det ubehagelig for kjøperne å si sin mening og dele hva de egentlig synes om hjemmet. Plus, kan de ikke bo så lenge fordi de ikke ønsker å bug selger. Kjøperen må føle deg så komfortabel som mulig.”

Feil # 6: Tvinge favorittlaget eller merke på kjøpere.

Mye som eierne av “Coke” house jeg nevnte ovenfor, noen mennesker ikke vet hvor grensen går med tema innredning. Kevin Lawton, eiendomsmegler og vert av Real Estate Deal på 107,7 FM i New Jersey, har sett nok av salget faller gjennom når sports fanatikere nekter å opplyse sine innredning.

“Jeg hadde en selger som var besatt av en viss baseball team, og teamet minner og logo var hele huset – fra en farget glass team logo over døren til hele teppet i stuen være grønn med baseballs på det “, sier Lawton.

“De inviterte meg over for å fortelle dem hva de skal gjøre for å prep for å selge; Jeg sa at du må redusere mengden av baseball ting overalt – de hadde spillerens tall malt på veggene i kjelleren – og de nektet,”Lawton fortsetter. “Sure nok, var det en stor turn-off for kjøpere som ble distrahert av det hele. Noen ble betatt og tapte resten av huset, og noen var tilhengere av en rivaliserende lag som igjen en sur smak i munnen!”

Feil # 7: Ikke male i nøytrale farger som kan appellere til alle.

Det er greit å male huset ditt neon grønt mens du bor der, men det er en forferdelig idé når du er klar til å selge. Hvorfor? Ifølge Trina Larson, en eiendomsmegler med Berkshire Hathaway, gal maling eller tapet betyr bare arbeid for potensielle kjøpere.

“Har ikke glorete out-of-date maling eller tapet på veggene”, sier Larson. “Deco er en veldig personlig ting, og det kan koste tusenvis av dollar for å male et hus.” Tanken på stripping mye tapet eller male en hel hjem kan være en real deal-breaker for kjøpere.

“Kjøpere gå inn og begynne å finne ut hva de må bruke for å fikse opp huset,” Larson sier. Hvis det kommer til å ta mye arbeid, penger, eller begge deler for å få fargevalget riktig, kan de gå videre til et annet hus, eller be deg om en betydelig prisreduksjon å gjøre opp for den ekstra arbeid.

Feil # 8: Glemme å pakke bort rot.

Det er ikke noe verre enn et hus for salg som er full av andres ting. Ikke bare er det vanskeligere for kjøpere å forestille seg hjem som deres når dritten er over alt, men det gjør hjemmet ditt ser rotete og mindre enn det faktisk er.

“Ikke la rotet rundt, noensinne,” sier Connecticut eiendomsmegler Emily Restifo. “Agenter kan fortelle deg sine klienter kan se rett forbi den, men de kan ikke … i alle fall ikke uten at det påvirker deres oppfatning av verdi. En rotete huset kan være en indikasjon på ikke nok plass, eller ikke nok omsorg, men det sender et signal om at det ikke er den perfekte eiendommen.”

Feil # 9: Ikke staging hjemmet.

Du kan bli forelsket i enorm pleather sofaen, blendingsgardiner, og gaming stasjon, men hvis din eiendomsmegler foreslår du endre det, bør du.

Mens en unike møbler oppsett kan fungere perfekt for familien din, vil du noe som appellerer til alle kjøpere. I noen tilfeller kan du komme unna med bare å flytte møblene rundt for å skape en bedre flyt. Men noen ganger kan det være nødvendig å iscenesette ditt hjem med lånte møbler i stedet.

“Ikke avvise staging møbler eller bli fornærmet når agenten anbefaler iscenesettelse”, sier California eiendomsmegler Wendy Hooper. “Staging ikke er dekorere – det er lov å strategisk plassere nøytrale men elegant innredning å trekke oppmerksomhet til funksjonene i hjemmet.”

Feil # 10: Glemme å dokumentere detaljene for salg.

Uansett hva, må du ikke slette e-post fra noen profesjonelle som omhandler ditt hjem salg. Dette inkluderer e-post fra din verden, kjøperens eiendomsmegler, og alle som arbeider med lånet.

“I tilfelle av en tvist, vil disse e-postene vise seg svært verdifullt,” sier Lauren Bowling, forfatter av “The Millennial hus.”

“Når selger min hjemme, kjøperen ønsket å trekke seg etter at due diligence perioden hadde stengt, siterer de hadde problemer med å få finansiering. De ønsket å holde alvor penger, selv om de hadde rygget ut en måned før avsluttende “, sier Bowling.

Fordi hun reddet hennes e-poster, var hun i stand til å bevise at de aldri sagt et ord om finansiering og hadde vært i kommunikasjon med henne hele tiden. Som et resultat, var hun i stand til å holde sine alvor penger til å gjøre opp for sin tapte tid.

Bunnlinjen

Hvis målet ditt er å selge hjemmet ditt, er det beste du kan gjøre er å ansette en kvalifisert eiendomsmegler til å hjelpe med salg –  og deretter lytte til deres råd. De fleste Realtors er klar over de ulike bevegelsene som slår av kjøpere, og kan hjelpe deg å unngå dem.

Eller du kan bukk systemet og gjøre ting på din måte. Men hvis rosa vegger og leopard print teppe slå kjøpere av, ikke si vi ikke advarte deg.

Ahmad Faishal

Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.

Jeg er ikke her for å blåse opp eiendomsmegling investere, og heller ikke å overbevise folk om at de kan bli rik raskt i bransjen. Men det er folk å bli ganske pent kompensert i fast eiendom investering, så det er mange måter å nærme virksomheten. En måte å gå inn og selv lykkes på lang sikt er å bli en eiendomsmegler grossist. Det er noen virkelig store fordeler i wholesaling eiendomsmegling løpet wholesaling til forhandlere.

• Du trenger ikke å kjøpe inventar i store mengder fra produsenter.
• Du trenger ikke å kjøpe eller leie lagerplass til å lagre alle som inventar til du pakke den ut til forhandlere.
• Du trenger ikke biler i handlekurven din beholdning rundt.
• Du trenger ikke ansatte til å telle, sikker og transportere beholdningen.
• Du trenger ikke forsikring og arbeidsgiver skatter for å dekke alt dette store investeringer.

beholdningen er permanent på plass, trenger ikke å bli transportert hvor som helst, og du trenger ikke ansatte eller selv forsikring for å sikre din investering. Eiendomsmegling wholesaling krever stort sett en grundig opplæring i eiendom verdivurdering, samt markedsføring og forhandlingsteknikk. Alle disse er ting du kan lære.

Så, hva er eiendomsmegling wholesaling? Du blir midt personen som matcher opp en distressed eller undervurdert egenskap med en lykkelig kjøper. Hvem er kjøperen? I de aller fleste tilfeller vil det enten være en fiks og flip investor eller en langsiktig leie investor.

 Hvilken verdi leverer du, så det er nødvendig hvis du kommer til å tjene på i denne bransjen? Du tar deg god tid og ferdigheter i å finne undervurderte egenskaper, kontrollere eller kjøpe dem, og selge dem til kjøpere som ikke ville ha visst om dem ellers.

Siden du selger til investorer, den første kritiske faktoren i en vellykket eiendomsmegler wholesaling bedrift er at du forstår at de ønsker å kjøpe eiendommer under deres nåværende markedsverdi.

 Den kunnskapsrike investor forstår at en vellykket eiendomsmegler investering begynner med et kjøp under reell nåværende verdi. Med andre ord, det finnes noen fortjeneste i det øyeblikket du forlater den avsluttende tabellen.

Med det i tankene, er din jobb å finne og kontroll / kjøpe eiendommer som er langt nok under dagens markedsverdi at du kan møte kjøpernes behov og fortsatt har plass til profitt i midten. Hvis du selger til en fiks og flip investor, må du vet nok om kostnadene ved renovering og reparere for å kunne vite at det kan bli rehabilitert, og at ARV, etter reparasjon verdi, vil fortsatt være høy nok for deg og din kjøperen å tjene penger.

Hvis du selger til en langsiktig leie investor, må du forstå det lokale eiendomsmarkedet, befolkningen demografi og utleie prospekter og leier. Du må være i stand til å beregne hva kjøperen kan få for leie, sine kostnader for eiendommen, hvis de kjøper kontanter eller bruke et boliglån, og hva de ville vurdere tilstrekkelig kontantstrøm.

Jeg skal gå i detalj i andre artikler, men det som gjør eiendomsmegling wholesaling så fristende er at du kan gjøre alt dette med svært lite eller ingen penger ut av lommen. Ved hjelp av ansettelseskontrakter, kan du kontrollere en eiendom gjennom lukking med kjøperen med bare et lite alvor innskudd.

 Profit kan økes hvis du faktisk kontrakt for å kjøpe eiendommen og gjøre en “dobbel-close.” Dette krever bruk transaksjons finansiering. Disse transaksjons långivere gir midler til å lukke kjøp med deg som kjøper, og de får betalt tilbake timer eller en dag eller så senere når du selger til kjøperen.

De er de grunnleggende om wholesaling, og vi vil komme inn i det i mer detalj i andre artikler.

Ahmad Faishal

Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.

Hvordan få et lån uten Fico Score

Hvis du har tynt kreditt, dårlig kreditt eller kompliserte inntjening, kan data godkjenning programmene være raske til å avslå søknaden. Men det er fortsatt mulig å få godkjent med manuell påta seg. Prosessen er mer tungvint, men det er et alternativ for låntakere som ikke passer inn i standard mold.

Hvis du er heldig nok til å ha en høy kreditt score og massevis av inntekt, vil du se din lånesøknad flytte relativt raskt.

Men ikke alle bor i den verdenen.

Hvordan Manuell påta Works

Manuell writing er en manuell prosess (i motsetning til en  automatisert  prosess) for å vurdere din evne til å tilbakebetale et lån. Din utlåner vil tildele en person til å vurdere søknaden din, inkludert dokumenter som støtter din evne til å betale tilbake (for eksempel bankutskrifter, betale stubber, og mer). Hvis garantist bestemmer at du har råd til å betale tilbake lånet, vil du bli godkjent.

Hvorfor du trenger Manuell Writing

De fleste boliglån er godkjent mer eller mindre ved en datamaskin: hvis du oppfyller visse kriterier, vil lånet bli godkjent. For eksempel er långivere ute etter kreditt score over et visst nivå. Hvis poengsummen din er for lav, vil du bli avvist. Likeledes, långivere vanligvis vil se gjeld til inntekt ratio lavere enn 31/43. Men “inntekt” kan være vanskelig å definere, og utlåner kan ikke være i stand til å telle alle av din inntekt.

Datastyrte modeller er utviklet for å fungere med de fleste låntakere og lån programmer de oftest bruker.

Disse Automatiserte påta Systems (AUS) gjør det enklere for långivere å behandle flere lån samtidig sikre lån møte retningslinjer for investorer og myndigheter.

For eksempel, fnma og FHA lån (blant andre) krever at boliglån passe en bestemt profil, og de fleste passer helt klart i eller utenfor boksen.

Også långivere kan ha sine egne regler (eller “overlegg”) som er mer restriktive enn FHA krav.

Hvis alt går bra, vil datamaskinen spytte ut en godkjenning . Men hvis noe er galt, vil lånet ditt få en “Se” anbefaling, og det må gjennomgås utenfor AUS.

Hva kan avspore søknaden din?

Gjeldfri livsstil:  Nøkkelen til gode kreditt score er en historie om å låne og betale tilbake lån. Men noen mennesker velger å leve uten gjeld, noe som kan være enklere og mindre kostbart. Dessverre, vil kreditt slutt fordampe sammen med rentekostnader. Det er ikke det at du har dårlig kreditt – du har ingen kreditt i det hele tatt (gode eller dårlige). Likevel er det mulig å få et lån uten Fico score hvis du går gjennom en manuell påta seg. Faktisk har ingen kan kreditt være bedre enn å ha negative elementer som konkurs i kreditt-rapporter.

Ny på kreditt: Bygge kreditt tar flere år. Hvis du fortsatt er i denne prosessen, kan du velge mellom venter på å kjøpe og manuell påta seg. Med et hjem lån i kreditt-rapporter, kan du akselerere prosessen med å bygge kreditt fordi du legger til mix av lån i filen.

Nye økonomiske problemer:  Å få et lån etter konkurs eller foreclosure er ikke utelukket.

Under visse HUD programmer, kan du få godkjent innen et år eller to – uten manuell påta seg. Imidlertid gir manuell writing enda flere muligheter til å låne, spesielt hvis økonomiske problemer var relativt nylig (men du er tilbake på føttene). Å få et vanlig lån med en kreditt score under 640 (eller enda høyere enn det) er vanskelig, men manuell writing kan gjøre det mulig.

Lav gjeld til inntekt ratio:  Det er lurt å holde kostnadene lave i forhold til din inntekt, men er noen tilfeller der en høyere gjeld til inntekt ratio er fornuftig. Med manuell påta seg, kan du gå høyere – noe som ofte betyr at du har flere alternativer tilgjengelig i lokale boligmarkeder. Bare pass på å strekke for mye og kjøpe en dyr eiendom som vil forlate deg “house dårlig.”

Hvordan få godkjent

Siden du ikke har standard kredittvurdering eller inntekt profil for å bli godkjent, hvilke faktorer bidra til søknaden din?

Du vil i utgangspunktet trenger å bruke alt du kan for å vise at du er villig og i stand til å tilbakebetale lånet. For å gjøre dette, du virkelig trenger å være i stand til å ha råd til lån – du trenger tilstrekkelig inntekt, eiendeler, eller noen måte å bevise at du kan håndtere betalinger.

Noen kommer til å ta en svært nær titt på din økonomi, og prosessen vil være frustrerende og tidkrevende. Før du starter, sørg for at du virkelig trenger å gå gjennom prosessen (se om du kan få godkjent med en vanlig lån). Ta en opptelling av din økonomi, slik at du kan diskutere krav med utlåner, og slik at du får et forsprang på å samle den informasjonen de trenger.

History of betalinger:  Kan du vise at du har vært å gjøre andre betalinger på gang i løpet av det siste året? Kreditt-rapporter se på betalingen din historie (blant annet), og du må vise den samme betalingsatferd ved hjelp av ulike kilder. Større utbetalinger som husleie og andre bolig betalinger er best, men verktøy, medlemskap, og forsikringspremier kan også være nyttig. Ideelt sett vil du finne minst fire betalinger du har vært å gjøre på tid i minst 12 måneder.

Sunn forskuddsbetaling:  En nedbetaling reduserer utlåner risiko. Det viser at du har hud i spillet, og det gir dem en buffer – hvis de trenger for å ta hjem i foreclosure, de er mindre sannsynlighet for å tape penger når du gjør en større forskuddsbetaling. Jo mer du setter ned bedre, og 20 prosent er ofte ansett som en god forskuddsbetaling (selv om du kan være i stand til å gjøre mindre). Med mindre enn 20 prosent, kan du også må betale private boliglån forsikring (PMI), som bare gjør ting mer utfordrende for deg og din utlåner. For tips om å komme opp med de pengene, kan du lese mer om bruk og lagring for en forskuddsbetaling.

Gjeld til inntekt ratio:  Godkjenning er alltid lettere med lave forholdstall. Når det er sagt, manuell writing kan brukes til å få godkjenning med høyere forholdstall – muligens så høyt som 40/50, avhengig av kreditt og andre faktorer.

Statlige lån programmer: sjansene for godkjenning er best med statlige lån programmer. For eksempel, FHA, VA, og USDA lån er mindre risikabelt for långiverne. Husk at ikke alle långivere gjøre manuell påta seg, så du må kanskje å shoppe rundt etter en utlåner som gjør – og som fungerer med den spesifikke regjeringen programmet du ser på. Hvis du får et “nei”, det kan være noen andre der ute.

Kontantbeholdning: vil du sannsynligvis trenger å legge ned en stor del av endringen som en forskuddsbetaling, men det er lurt å ha ekstra reserver på hånden – og reserver kan hjelpe deg å få godkjent. Långivere ønsker å være komfortabel at du kan absorbere mindre overraskelser som en sviktende varmtvannsbereder eller uventet medisinske utgifter.

kompenserende Factors

“Kompenserende faktorer” gjøre programmet mer attraktivt, og de kan være nødvendig . Disse er spesifikke retningslinjer definert av långivere eller lån programmer, og hver og en du møter gjør det lettere å få godkjent. Tipsene ovenfor skal fungere i din favør, og detaljene for FHA manuell writing er listet opp nedenfor.

Avhengig av din kreditt score og gjeld til inntekt ratio, må du kanskje å tilfredsstille en eller flere av disse kravene for FHA godkjenning.

• Reserver:  Likvide midler som vil dekke ditt boliglån betalinger i minst tre måneder. Hvis du kjøper en større eiendom (tre til fire enheter), må du nok i seks måneder. Pengene du motta en gave eller lån kan ikke regnes som reserver.
• Erfaring:  Betalingen (hvis godkjent) kan ikke overstige din nåværende bolig bekostning av det minste av fem prosent av $ 100. Målet er å unngå dramatiske økninger ( “betaling sjokk”) eller en månedlig betaling som du ikke er vant til.
• Ingen skjønnsmessig gjeld:  Hvis du betaler av alle dine kredittkort i sin helhet, er du ikke egentlig i gjeld – men du har hatt mulighet til å samle opp gjeld hvis du ville. Dessverre gjør en helt gjeldfri livsstil ikke hjelpe deg her.
• Ekstra inntekt:  I noen tilfeller kan automatisert underwriting ikke telle overtid, sesong inntjening, og andre elementer som en del av inntekten. Men med manuell påta seg, kan du være i stand til å vise en høyere inntekt (så lenge du kan dokumentere inntekt og kan forvente at det skal fortsette).
• Andre faktorer:  Avhengig av lånet ditt, kan andre faktorer være nyttig. Generelt er det lurt å vise at lånet ikke vil være en byrde, og du har råd til å betale tilbake. Stabilitet i jobben aldri vondt, og flere reserver enn nødvendig kan også gjøre en forskjell.

Tips for Process

Plan for en langsom og tidkrevende prosess. En faktisk person trenger for å gå gjennom dokumentene du gi og avgjør hvorvidt du kvalifiserer for lån – dette tar tid.

Masse papirarbeid:  Å få et boliglån alltid krever dokumentasjon. Manuell writing krever enda mer. Forvent å grave opp alle tenkelige finansielle dokumentet, og beholde kopier av alt du sender inn (i tilfelle du trenger å sende inn). Du trenger de vanlige paystubs og kontoutskrifter, men du kan også bli nødt til å skrive eller gi brev som forklarer situasjonen og hjelpe din garantist verifisere fakta.

Homebuying prosess:  Hvis du gjør et tilbud, bygge i god tid for fulltegning før stengetid. Ta med en finansiering beredskap, slik at du kan få din alvor pengene tilbake hvis søknaden blir avslått (snakk med din eiendomsmegler for å forstå alternativene). Spesielt i varme markeder, kan du være mindre attraktivt som kjøper hvis du bruker manuell påta seg.

Utforske alternativer:  Hvis manuell writing ikke fungerer for deg, kan det være andre måter å få bolig. Harde pengene långivere kan være en midlertidig løsning mens du bygger kreditt eller venter på negative elementer å falle av kreditt-rapporten. En privat långiver, co-låner eller medunderskriver (når valgt ansvarlig) kan også være et alternativ. Til slutt kan du bestemme at det bare er mer fornuftig å leie før du er i stand til å få godkjent.

Ahmad Faishal

Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.

Eiendomsmeglere blir enten foraktet eller elsket, avhengig av hvor vellykkede de har til å betjene sine kunder. Noen mennesker forstår ikke hva agenter gjør – og de lurer på om de ikke kan gjøre for seg selv mens de sparer penger.

Sannheten er at noen kjøpere og selgere kunne klare seg veldig bra på egen hånd. En A-vurdert agent kan gi merverdi til en transaksjon, men for noen forbrukere er det ikke nødvendig. De som prioriterer en rask transaksjon og det enkle å representere seg selv foretrekker kanskje å gå uten en agent, men mange vil oppleve at det er mer arbeid enn de vil håndtere. Denne avgjørelsen avhenger av omstendighetene dine, sammen med hvor mye tid og penger du må bruke på å kjøpe eller selge hjemmet ditt.

Kan du tjene mer penger uten en agent?

Som selger kan du finne din egen kjøper. Men en agent kan være i stand til å hjelpe deg med å netto mer på bunnlinjen. I følge National Association of Realtors (NAR) kan forskjellen være 40% eller mer. Mye avhenger av eiendomsmarkedet, din beliggenhet og andre faktorer.1

I et selgers marked kan nesten hvem som helst sette opp et salgssignal og tiltrekke seg tilbud. Det er fordi ivrige kjøpere vinker travlt med pengeinnskudd i luften. I denne situasjonen, vær forberedt på å håndtere flere tilbud. Du bør også være forberedt på å håndtere et eventuelt søksmål, hente ut penger fra en kjøper, komme gjennom en hjemmekontroll og avslutte en avtale. I kjøperens markeder er det færre kjøpere, noe som gjør agentens tjenester enda mer verdifulle.

Merk : I følge NAR kjøper nesten 90% av kjøperne et hjem gjennom en eiendomsmegler. Du kan miste tilgangen til mange av disse kjøperne hvis du bestemmer deg for å selge huset ditt på egen hånd.

Fordelene med en selgers agent

Med mindre du deltar rutinemessig i hvert åpent hus i nabolaget ditt, kan det hende du ikke har intim informasjon om interiøret i naboene deres, og heller ikke vet hvorfor noen solgte for høyere priser enn andre. Erfarne agenter har denne kunnskapen og bruker den til å plassere hjemmet ditt til å selge til høyest mulig pris.

Toppnoteringsagenter selger hjem hver dag. Tjenester de fleste oppføringsagenter tilbyr selgere inkluderer:

• Markedsføringsmateriell og velprøvde salgssystemer
• Profesjonelle virtuelle turer og fotografering
• Bred internetteksponering
• Markedsføring på firmamøter og MLS-møter
• Nettverk med andre eiendomsmeglere
• Prisveiledning i henhold til markedsdata og nylig salg
• Henvisninger til hjemmeoppsamler, inspektør og reparasjon av entreprenører
• Tilbakemelding fra kjøper og private show
• Bekreftelse av potensielle kjøperkvalifikasjoner
• Motoffer og forhandlingskompetanse, spesielt med flere tilbud
• Veiledning for å komme forbi hjemmets inspeksjon uten å gjøre reparasjoner
• Forslag til å takle lave takseringer

Fordelene med en kjøpers agent

Gjort riktig, en kjøpers agents jobb er å legge kjøperens interesser foran agentens. Dette betyr at de må røpe alle vesentlige fakta, holde kjøperens informasjon konfidensiell, gi dem tilstrekkelig informasjon til å kjøpe et hjem og fagmessig forhandle på deres vegne.

Det er flere tjenester du kan forvente å motta fra en kjøpers agent som du kanskje ikke kan få på egen hånd. Bortsett fra å høre om oppføringer før boliger er tilgjengelige for publikum, kan agenter:

• Gi sammenlignbare salg fra avgiftsrullene
• Gi salgsdata fra MLS basert på kartsøk
• Trekk eiendomsprofiler som gjenspeiler salgshistorikk, eiendomsdata, demografi og nabolagstjenester
• Få en kopi av hjemmets historiske dokumenter
• Kjør rapporter om noteringsagentens forholdstall til salgspris
• Beregn årlige fakta og trender om et område
• Foreslå prisstrategi
• Forbered et sterkt tilbud som presenterer kjøperen i det beste lyset basert på markedskrav og agentinteraksjon / nettverk
• Gjennomgå dokumenter for smutthull og få opplysninger
• Gi en buffer mellom deg og selgerens agent

Vet hva du går inn på

Hvis du føler deg kompetent til at du kan håndtere et salg eller kjøp på egen hånd, kan du velge å jobbe uten en agent. Men du lurer kanskje alltid på om du betalte for mye eller aksepterte for lav pris.

Å jobbe med en eiendomsmegler kan gi deg mye ro i løpet av en større transaksjon, enten du kjøper eller selger. Og det kan til slutt etterlate deg mer penger i banken. Hvis du tenker på å gjøre det alene, må du huske å forstå arbeidet en agent gjør – og hva du trenger å dekke hvis du representerer deg selv.

Ahmad Faishal

Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.

Å velge å liste opp hjemmet ditt er alltid en stor avgjørelse, men det kan være enda vanskeligere å gjøre det under en pandemi. I et slikt scenario kan flere helse- og sikkerhetsmessige bekymringer – og mulig økonomisk nød – være lagdelt på toppen av de typiske markedsforholdene du vil vurdere før du tar den endelige beslutningen om å selge.

Hvis du er på gjerdet om å selge huset ditt under en pandemi, er det hva du må huske på.

Selge hjemmet ditt under en pandemi

Det er mulig å selge huset ditt under en pandemi, og mange huseiere gjør nettopp det. Selv om boligbeholdningen kan være lav på landsbasis, viser data at amerikanere definitivt fortsatt vil kjøpe hjem til tross for en helsekrise som kan pågå rundt dem. I mai 2020, under COVID-19-pandemien, økte søknadene om å kjøpe et hjem nesten 11% fra samme måned i 2019. De var også 26% høyere enn i april 2020.

Likevel betyr ikke det tempoet i aktivitet at alt kommer til å være forretningsmessig som vanlig. Prosessen med å kjøpe og selge et hjem vil bli noe endret av dagens forhold. Vurderinger kan bli utsatt eller fullført ved hjelp av innkjøring eller digital inspeksjon, mange stenginger kan skje på parkeringsplasser eller på gaten, og det kan være strenge rengjøringsprotokoller du vil følge når du viser hjemmet.

Tips : Du bør også forvente å tilby en virtuell omvisning og andre digitale eiendeler. Forespørsler om disse hoppet da coronavirus-pandemien begynte å spre seg i USA i begynnelsen av mars 2020.

Fordeler og ulemper med å selge i en pandemi

Eiendomstransaksjoner kan se annerledes ut under en pandemi, men det betyr ikke at det å selge hjemmet ditt er uaktuelt. Til tross for alt, er det klare fordeler med å selge huset ditt midt i en pandemi. For det første kan boligprisene fortsatt stige. Selv om økonomien var i en lavkonjunktur, steg for eksempel de gjennomsnittlige boligprisene fremdeles med 5,5% over året i april 2020.

“For selgere holder prisene opp akkurat nå og har steget de siste årene,” sa Kerron Stokes, en eiendomsmegler hos RE / MAX Leaders i Colorado, til The Balance via e-post. “Så det er et godt tidspunkt å selge, selv om du kanskje må vente litt lenger for å finne en kjøper.”

Det er også markedets boliglånsrenter å vurdere, noe som kan bety en rimeligere betaling på ditt nye hjem eller, hvis du foretrekker det, et større budsjett å jobbe med når du kjøper. Fra 2. juli 2020 var rentene på historiske lave nivåer, i gjennomsnitt 3,07% for et 30-årig pantelån og 2,56% for et 15-årig pantelån, ifølge Freddie Mac.

På ulemper er det fortsatt potensielle helserisiko å bekymre deg for. Visninger, takseringer, inspeksjoner og avtaler med tittelfirmaer kan alle øke eksponeringen din for å få viruset.

Merk : Å selge hjemmet under en pandemi betyr i det minste strengere rengjøringsprotokoller før og etter visningen.

Prosessen kan også ta lengre tid. Ifølge realtor.com tok det gjennomsnittlige hjemmet 13 dager lenger å selge fra uken som avsluttet 20. juni sammenlignet med samme tid i 2019.

I begynnelsen av juli var det gjennomsnittlige antall dager på markedet synkende. Jen Horner, en agent hos RE / MAX Masters i Utah, fortalte The Balance via e-post. Det er andre deler av transaksjonen som kan bli forsinket.

“Nye prosedyrer og midlertidige nedleggelser har forårsaket forsinkelser, sammen med selger- og kjøperangst,” sa Horner. “Det er mange bevegelige deler i en eiendomstransaksjon, og de midlertidige stengingene og nye bankprosedyrer har forårsaket forsinkelser og i noen tilfeller krevd løsninger.”

Fordeler og ulemper med å selge under en pandemi

Pros

• Pantelånene kan være lave for ditt neste boligkjøp
• Boligprisene kan fortsatt stige
• Du vil sannsynligvis møte bare seriøse kjøpere

Ulemper

• Det kan være potensielle helserisiko å vurdere
• Du må kanskje være mer flittig med å rengjøre og sanitere eiendommen din
• Det kan ta lengre tid å selge
• Du kan ikke være i stand til å være vertskap for et åpent hus eller bruke andre markedsføringsmetoder for personer

Bør du bare vente?

Å vente kan ha fordelene også. Primært kan det bety redusert helserisiko og et tryggere miljø for familien å selge i. Dette valget kan også bety tradisjonell markedsføring, som åpne hus, kan skje igjen ettersom husly hjemme og samlebegrensninger letter, muligens noe som gjør det lettere å selge hjemmet ditt.

Forsinkelse av salget ditt kan også gi deg mer tid til å forbedre eiendommen din, og potensielt øke verdien (og salgsgevinsten din) i prosessen.

Den største ulempen med å vente er at du kanskje går glipp av markedets sterke boligpriser. Susan Abrams, en agent hos Warburg Realty, sa til The Balance på e-post at det faktisk kan være best å selge i begynnelsen av en økonomisk nedtur eller en enestående hendelse.

“Historisk sett under en nedtur, tar det flere år før prisene når de laveste nivåene,” sa Abrams. Derfor anbefales det å prise hjemmet ditt realistisk og selge i begynnelsen av en økonomisk nedtur eller en enestående historisk begivenhet, for eksempel en pandemi. En andre bølge av viruset kan forårsake ytterligere skade på eiendomsprisene, og derfor kan det å vente på å selge føre til at en selger oppnår en lavere salgspris. ”

Viktig : Og husk: Boliglånsrenten kan stige fra de historisk lave nivåene. Dette kan motvirke kjøpere fra å komme ut i markedet senere.

Andre faktorer du må vurdere før du selger

Før du selger huset ditt under en pandemi, bør du ta hensyn til noen få faktorer – først og fremst helsen din og din kjære. Hvis du eller noen i husholdningen din er i en høyrisikokategori for å pådra seg koronaviruset, kan det hende at det ikke er tilrådelig med et salg som innebærer kontakt med besøkende eller utenfor tjenesteleverandører. Husk å snakke med legen din hvis dette er tilfelle.

Du bør også vurdere dagens inntekt og sysselsetting, i det minste hvis du planlegger å kjøpe et nytt hjem. Hvis lønnen din er redusert eller du har mistet jobben din på grunn av pandemien, kan det betydelig forsinke eller hindre din evne til å få et pantelån, ettersom långivere legger til kriterier for inntektsbekreftelse og skjerper kredittstandardene i en rekke låneprodukter midt i den økonomiske usikkerheten. . 

Gjør deg klar til å selge hjemmet ditt

Med personlige opptredener som er knappere under en pandemi, vil huseiere ønske at listens bilder, videoer og andre eiendeler på nettet skal være så sterke som mulig.

“For å få det mest lukrative salget akkurat nå, bør selgere strømlinjeforme sine hjem med rot, slik at fotografering og virtuelle turer kan maksimeres,” sa Abrams. “Det er viktigere enn noen gang å declutter.”

Tips : Å konsultere en lokal eiendomsmegler er også en smart idé. The National Association of Realtors har retningslinjer på plass for å beskytte både agenter og kjøpere og selgere de jobber med.

Bunnlinjen

Det er ikke noe riktig eller galt svar når det gjelder å selge et hus under en pandemi. Tenk på helsen din, prioriteringene dine som selger, dine økonomiske utsikter i usikre økonomiske tider, og den generelle risikoen og fordelene ved å legge frem hjemmet ditt. Hvis du fremdeles er usikker på hvilken vei du skal ta, kan du kontakte en eiendomsmegler og legen din for veiledning. 

Ahmad Faishal

Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.

Lei å eie for å se og føle mye som vanlige hjem salg, og de er et alternativ til tradisjonelle boliglån. Både kjøpere og selgere kan dra nytte av disse ordningene, men det er viktig at alle vet hva risikoen er før du begynner.

Denne siden omhandler leie til eier transaksjoner som involverer en bolig, men det finnes andre typer programmer der ute.

Hva er leie til eie?

Lei å eie er en måte å kjøpe eller selge noe over tid, noe som gir kjøperen en “alternativ” til å kjøpe på et tidspunkt i fremtiden.

Med en tradisjonell kjøp og salg, kjøper og selger fullføre kjøpet mer eller mindre umiddelbart etter å godta vilkårene (sluttkurs), men leie til eie er annerledes.

Under en leie til egen avtale, kjøper og selger er enige til  muligheten  for et salg på et tidspunkt i fremtiden. Til syvende og sist bestemmer leietaker / kjøper dersom transaksjonen faktisk vil finne sted. I mellomtiden kjøper foretar innbetalinger til selger, og en del av disse betalingene (vanligvis) redusere de pengene som trengs for å kjøpe huset på et senere tidspunkt.

Hvorfor kjøpe Med Lei å eie?

Leie til egne programmer kan være attraktive for kjøpere, spesielt de som forventer å være i en sterkere finansiell posisjon innen få år.

Kjøp med dårlig kreditt: Kjøpere som ikke kan kvalifisere for et hjem lån kan begynne å kjøpe et hus med en leie til egen avtale. Over tid, kan de jobbe med å gjenoppbygge sine kreditt score, og de kan være i stand til å få et lån når det er endelig tid for å kjøpe huset.

Låse inn en kjøpspris: I markeder med økende boligpriser, kjøpere kan få en avtale om å kjøpe på dagens pris (men kjøpet vil finne sted flere år i fremtiden). Kjøpere har muligheten til å komme seg ut hvis boligprisene faller, selv om hvorvidt det er fornuftig økonomisk, vil avhenge av hvor mye de har betalt i henhold til avtalen.

Prøvekjøring: Kjøpere kan leve i et hjem før du forplikter deg til å kjøpe eiendommen. Som et resultat, kan de lære om problemer med huset, mareritt naboer og de andre problemene før det er for sent.

Flytt mindre: Kjøpere som er forpliktet til et hjem og nabolag (men ikke i stand til å kjøpe) kan komme inn i et hus som de til slutt vil kjøpe. Dette reduserer kostnader og ulemper med å flytte etter noen år.

Bygge egenkapital: Teknisk, trenger leietakere ikke bygge egenkapital på samme måte som huseiere gjør. Men utbetalinger kan akkumuleres og gi en betydelig sum for å bli satt mot hjemmet kjøpet. Kjøpere kan også bare spare penger på en sparekonto og bruke disse midlene i stedet (unngå fallgruvene av husleie til eier, og gir muligheten til å kjøpe noen hus).

Hvorfor selge på en leie til eget?

Selgere kan også dra nytte av leie til egen ordninger.

Flere kjøpere: Hvis du har problemer med å tiltrekke kjøpere, kan du også markedet for leietakere som håper å kjøpe i fremtiden. Ikke alle har god kreditt og kan kvalifisere for et lån, men alle trenger et sted å bo.

Tjen inntekt: Hvis du ikke trenger å selge akkurat unna og bruke pengene til en annen forskuddsbetaling, kan du tjene leieinntekter mens beveger seg mot å selge en eiendom.

Høyere pris: Du kan be om en høyere salgspris når du tilbyr leie til eie. Du gir en mulighet at folk kan være villige til å betale for. Leietakere har også en “alternativ” til å kjøpe huset – som de aldri kan bruke – og fleksibilitet koster alltid ekstra.

Investert leietaker: En potensiell kjøper er mer sannsynlig å ta vare på en eiendom (og får sammen med naboer) enn en leietaker uten hud i spillet. Kjøperen er allerede investert i eiendom og har en interesse i å opprettholde den.

Hvordan det fungerer

Alt er omsettelig: En leie til egen transaksjon, også kjent som en leieavtale alternativ, starter med kontrakten. Både kjøper og selger er enige om visse vilkår, og alle vilkårene kan bli endret for å passe alles behov. Avhengig av hva som er viktig for deg (om du er kjøper eller selger), kan du be om visse funksjoner før du signerer en avtale.

For eksempel kan du be om en større eller mindre up-front betaling om det ville være nyttig for deg.

Råd er viktig: Sørg for å gjennomgå eventuelle kontrakt med en eiendomsmegler advokat fordi disse transaksjonene kan være komplisert, og det er mye penger involvert. Leie til egne avtaler er spesielt risikabelt for kjøpere. Flere svindel dra nytte av folk med dårlig kreditt og store forhåpninger om å kjøpe et hjem. Selv med en ærlig selger, er det mulig å miste en masse penger hvis ting ikke går som planlagt.

Et alternativ til å kjøpe: I begynnelsen av noen leie til egen transaksjon, betaler kjøperen selger en  opsjonspremie , som ofte er rundt fem prosent av den endelige kjøpesummen (selv om det kan sikkert være høyere eller lavere). Denne betalingen gir kjøperen rett eller “alternativ” – men ikke plikt – til å kjøpe hjem på et tidspunkt i fremtiden.

Ingen refusjon: Den første premiebetaling kan ikke refunderes, men det kan brukes til kjøpesummen (hvis kjøperen noensinne kjøper hjemme, vil hun ikke å komme opp med så mye penger). Større opsjons betalinger er risikabelt for kjøpere: dersom avtalen ikke går gjennom uansett grunn, er det ingen måte å få de pengene tilbake. Selgeren vanligvis får beholde premieinnbetalinger etter en leie til egen transaksjon ender.

Kjøpesum: Kjøper og selger satt en kjøpspris på hjemme i sin kontrakt. På et tidspunkt i fremtiden (vanligvis mellom ett og fem år, avhengig av forhandlinger), kjøperen kan kjøpe hjem for den prisen – uavhengig av hva hjemmet er faktisk verdt. Når du setter prisen, en pris som er høyere enn dagens pris er ikke uvanlig (ellers er det selger bedre å bare selge i dag). Hvis boligen har gått opp i verdi raskere enn forventet, ting fungerer i kjøpers favør. Hvis boligen mister verdi, leietaker sannsynligvis ikke vil kjøpe huset (delvis fordi det ikke kan være fornuftig, og dels fordi leietaker ikke kan være i stand til å kvalifisere for et stort lån med høy lån til verdi ratio). Kjøpere vanligvis søke om boliglån når den tid kommer til å kjøpe hjem.

Månedlige utbetalinger: Kjøper / leietaker gjør også månedlige utbetalinger til selger. Disse betalingene tjene som leiebetalinger (fordi selgeren fortsatt eier eiendommen), men leietaker vanligvis betaler litt ekstra hver måned. Den ekstra beløpet er vanligvis kreditert til den endelige kjøpesummen, så det reduserer mengden av penger kjøperen har til å komme opp med når du kjøper hjemmet. Igjen, den ekstra leie “premium” er refunderes – det kompenserer selger for å vente rundt for å se hva kjøperen vil gjøre (selger kan ikke selge eiendommen til noen andre før avtale med leietaker ender).

Vedlikehold: alle involverte drar nytte av en godt vedlikeholdt bolig, men hvem skal betale? Din avtalen skal angi hvem som er ansvarlig for rutinemessig vedlikehold og omfattende reparasjoner. Noen avtaler si at noe under $ 500 er ansvaret til kjøperen, men lokale lover kan komplisere saker (utleiere kan være nødvendig å gi visse fasiliteter, selv om avtalen sier noe annet).

Lei å eie fallgruvene

Ingenting er perfekt, og det inkluderer leie til eier programmer. Disse transaksjonene er kompliserte, og både kjøpere og selgere kan få noen ubehagelige overraskelser. Noen eksempler er listet opp nedenfor, men listen over ting som potensielt kan gå galt er mye lenger. Bare en lokal eiendomsmegler advokat kan gi deg en god ide om hva som står på spill i din situasjon, så sørg for å besøke med en før du logger deg noe.

Risiko for kjøpere

Mister penger: Hvis du ikke kjøpe hjem – uansett grunn – du mister alle de ekstra pengene du har betalt. Selgere som er lett fristet kan gjøre det vanskelig eller lite attraktivt for deg å kjøpe.

Langsom fremgang: Du kan planlegge å forbedre din kreditt eller øke inntekten, slik at du vil kvalifisere for et lån når alternativet slutt, men ting kan ikke trene som planlagt.

Mindre kontroll: Du trenger ikke eier eiendommen, slik at du ikke har full kontroll over det. Utleier kan slutte å gjøre boliglån betalinger og mister eiendommen gjennom foreclosure, eller du kan ikke være ansvarlig for beslutninger om større vedlikehold. Likeledes kan utleier miste en dom eller slutte å betale eiendomsskatt og ende opp med heftelser på eiendommen. Avtalen bør ta alle disse scenariene (og utleier er ikke lov å selge mens du har en opsjon på eiendommen), men juridiske kamper er alltid en stor smerte.

Fallende priser: Boligprisene kan falle , og du kan ikke være i stand til å reforhandle en lavere innkjøpspris. Da sitter du igjen med mulighet for mister alle dine alternativ penger eller kjøpe huset. Hvis utlåner ikke vil godkjenne en overdimensjonert lån, må du ta med ekstra penger for å stenge for en forskuddsbetaling.

Sen betaling skade: Avhengig av avtalen, dersom du ikke betaler husleien i tide, kan du miste retten til å kjøpe (sammen med alle dine ekstra betaling). I noen tilfeller holde deg ditt valg, men din ekstra betaling for måneden er ikke “telles”, og det vil ikke legge til beløpet du har samlet for eventuell kjøper.

Hjem problemer: Det kan være problemer med eiendommen som du ikke vet om før du prøver å kjøpe det (som tittel problemer). Behandle en leie til egen kjøp som en “ekte” kjøp – få en inspeksjon og tittel søk før dykking.

Svindel: leie til egen svindel er en tiltalende måte å ta store summer fra folk som ikke er i en økonomisk sikker posisjon.

Risiko for selgere

Ingen sikkerhet: leieren kan ikke kjøpe, så du må starte helt på nytt og finne en annen kjøper eller leietaker (men minst du får beholde de ekstra pengene).

Slow pengene: Du får ikke et stort engangsbeløp, som du kanskje trenger å kjøpe din neste hus.

Manglende forståelse: Du vanligvis låse i en salgspris når du signerer en leie til egen avtale, men boligprisene kan stige raskere enn du forventet. Du kan gjøre det bedre leie stedet og får en salgsavtale i fremtiden (eller du kanskje ikke).

Fallende boligpriser: Boligprisene kan falle, og hvis leieren ikke kjøpe, du ville ha vært bedre å bare selge eiendommen.

Oppdage feil: Kjøpere kan oppdage feil som du ikke visste om bruk av hjemme annerledes, og de kan bestemme seg for ikke å kjøpe. Kanskje avløp kan håndtere et par, men ikke en familie på fem, og ingen kunne ha visst om problemet. Du prøver ikke å lure noen – det er en feil som aldri kom opp under den forrige levende arrangement – men nå er det et problem, og du må avsløre det til fremtidige kjøpere (eller fikse det).

Ahmad Faishal

Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.

Investering i fast eiendom er en av de eldste formene for å investere, har eksistert siden begynnelsen av menneskelig sivilisasjon. Predating moderne aksjemarkedene, er eiendomsmegling en av de fem grunnleggende aktivaklasser som hver investor bør seriøst vurdere å legge til hans eller hennes portefølje for de unike kontantstrøm, likviditet, lønnsomhet, skatt, og diversifiserings fordelene det gir. I denne innledende guide, vil vi gå gjennom det grunnleggende av fast eiendom investere, og diskutere de forskjellige måtene du kan erverve eller ta eierskap i eiendomsinvesteringer.

Først, la oss starte med det grunnleggende: Hva er eiendomsmegling investere?

Hva er Real Estate Investing?

Eiendomsmegling investere er en bred kategori av drift, investeringer og finansielle aktiviteter sentrert rundt å tjene penger på materielle eiendom eller kontantstrømmer eller annen måte knyttet til en konkret eiendom.

Det er fire hovedmåter å tjene penger i fast eiendom:

1. Eiendom Vurdering : Dette er når eiendommen øker i verdi. Dette kan skyldes en endring i eiendomsmarkedet som øker etterspørselen etter eiendom i ditt område. Det kunne bruke skyldes oppgraderinger du putter inn i din eiendomsmegler investering for å gjøre det mer attraktivt for potensielle kjøpere eller leietakere. Eiendomsmegling verdsettelse er et vanskelig spill, skjønt.
2. Cash Flow inntekt (utleie) : Denne typen eiendomsmegling investeringer fokuserer på å kjøpe en eiendom eiendom, for eksempel en boligblokk, og drive det slik at du samler en strøm av penger fra leie. Kontantstrøm inntekter kan genereres fra boligblokker, kontorbygg, leie hus og mer.
3. Eiendom Relaterte Inntekt : Dette er inntekter generert av meglere og andre spesialister som tjener penger gjennom provisjoner fra kjøp og salg av eiendom. Det inkluderer også eiendomsforvaltere som kommer til å holde en prosentandel av leieprisene i bytte for å kjøre dag-til-dag driften av en eiendom.
4. Hjelpe Real Estate Investment Inntekt : For noen eiendomsinvesteringer, kan dette være en stor kilde til profitt. Hjelpe eiendomsmegling investering inntekt inkluderer ting som automatene i kontorbygg eller vaskerom i lav leie leiligheter. I kraft, de fungerer som mini-virksomheter innenfor en større investering i eiendommer, slik at du kan tjene penger fra en semi-fange samling av kunder.

Den reneste, enkleste formen for eiendomsmegling investere handler om kontantstrøm fra leier i stedet for takknemlighet . Eiendomsmegling investere oppstår når investor, også kjent som utleier, får en del av Kundens eiendom, enten det er rå jordbruksland, land med et hus på den, land med et kontorbygg på den, land med en industriell lageret på den, eller en leilighet.

Han eller hun finner da noen som ønsker å bruke denne egenskapen, kjent som en  leietaker , og de inngår en avtale. Leietaker gis adgang til fast eiendom, for å bruke det under visse vilkår, for en viss tid, og med visse begrensninger – noen som er lagt ut i føderale, statlige og lokale lover, og andre av disse er avtalt i leiekontrakten eller leieavtale . I bytte, betaler leietaker for muligheten til å bruke fast eiendom. Betalingen han eller hun sender til utleier er kjent som “leie”.

For mange investorer, har leieinntekter fra eiendomsinvesteringer en stor psykologisk fordel over utbytte og renter fra å investere i aksjer og obligasjoner. De kan kjøre av hotellet, ser det, og ta på den med hendene. De kan male det deres favoritt farge eller leie en arkitekt og byggefirma til å endre det. De kan bruke sine forhandlingsteknikk for å bestemme leieprisen, slik at en god operatøren å generere høyere kapitalisering priser , eller “cap priser.”

Fra tid til annen, eiendomsmegling investorer bli like misforstått som lager investorer i aksjemarkedet bobler, insistere på at kapitalisering priser ikke saken. Ikke fall for det. Hvis du er i stand til å prise dine leiepriser på riktig måte, bør du nyte en tilfredsstillende avkastning på kapitalen etter at regnskap for kostnaden av eiendommen, inkludert rimelige avskrivninger reserver, eiendom og skatt, vedlikehold, forsikring og andre relaterte utgifter. I tillegg bør du måle hvor mye tid som kreves for å håndtere investeringen, som din tid er den mest verdifulle ressurs du har – det er grunnen til passiv inntekt er så elsket av investorer. (Når beholdningen er stor nok, kan du opprette eller leie en fast eiendom eiendomsforvaltning selskap til å håndtere dag-til-dag driften av din eiendomsportefølje i bytte for en prosentandel av leieinntekter, transeiendomsinvesteringer som hadde vært aktivt forvaltet inn passive investeringer.)

Hva er noen av de mest populære måtene for en person å begynne å investere i fast eiendom?

Det er en myriade av ulike typer eiendomsinvesteringer en person kan vurdere for hans eller hennes portefølje.

 Det er lettere å tenke i form av de store kategoriene der eiendomsinvesteringer faller basert på de unike fordeler og ulemper, økonomiske kjennetegn og leie sykler, vanlige leievilkår, og megling praksis av eiendommen type. Eiendommer er vanligvis kategoriseres i en av følgende grupper:

• Residential eiendomsmegling investere – Dette er egenskaper som innebære å investere i fast eiendom knyttet til hus eller leiligheter der enkeltpersoner eller familier bor. Noen ganger, eiendomsinvesteringer av denne typen har en virksomhet komponent, for eksempel omsorgsboliger for eldre eller full servicebygg for leietakere som ønsker en luksuriøs opplevelse. Leieavtaler vanligvis kjører i 12 måneder, gi eller ta seks måneder på hver side, som fører til en mye raskere tilpasning til markedsforhold enn visse andre typer eiendomsinvesteringer.
• Kommersiell eiendomsmegling investere – Kommersielle eiendomsinvesteringer i stor grad består av kontorbygg. Disse leieavtaler kan låses i mange år, noe som resulterer i et tveegget sverd. Når en næringseiendom investering er fullt utleid med langsiktige leietakere som avtalt til rikt priset lease priser, fortsetter kontantstrøm selv om leieavtalen priser på sammenlignbare eiendommer falle (forutsatt at leietaker ikke går konkurs). På den annen side, er det motsatte sant – du kan finne deg selv å tjene betydelig under markeds lease priser på et kontorbygg fordi du inngått langsiktige leiekontrakter før lease priser økt.
• Industrial eiendomsmegling investere – Eiendommer som faller inn under den industrielle eiendomsmegling paraply kan inneholde lager og distribusjonssentre, lagringsenheter, produksjonsanlegg og montering av planter.
• Detaljhandel eiendomsmegling investere  – Noen investorer ønsker å eie eiendommer som kjøpesentre, strip malls, eller tradisjonelle kjøpesentre. Leietakere kan inneholde butikker, frisører, restauranter og lignende virksomheter. I noen tilfeller, leiepriser inkluderer en andel av en butikkens salgsdata for å skape et insentiv for utleier til å gjøre så mye som han, hun eller det kan for å gjøre handelseiendom attraktiv for kjøpere.
• Blandet bruk eiendomsmegling investere  – Dette er en samlekategori for når en investor utvikler eller erverver en eiendom som inkluderer flere typer av de nevnte eiendomsinvesteringer. For eksempel kan du bygge en multi-etasjers bygning som har detaljhandel og restauranter i første etasje, kontorlokaler på de neste etasjene og boliger leiligheter på de øvrige etasjene.

Du kan også bli involvert på utlånssiden av fast eiendom investere etter:

• Å eie en bank som underwrites boliglån og utlån til næringseiendom. Dette kan omfatte offentlig eierskap av aksjer. Når en institusjonell eller individuell investor er å analysere en bank aksjer, lønner det seg å ta hensyn til eiendomseksponering av banklån.
• Writing private boliglån for enkeltpersoner, ofte på høyere renter for å kompensere for den ekstra risikoen, kanskje inkludert en leieavtale til egen kreditt bestemmelsen.
• Investering i mezzanine verdipapirer, som lar deg låne penger til en eiendomsprosjekt som du deretter kan konvertere til egenkapital eierskap hvis det ikke er tilbakebetalt. Disse er noen ganger brukt i utviklingen av hotell franchisetakere.

Det er sub-spesialiteter av fast eiendom investere inkludert:

• Leasing en plass slik at du har lite kapital bundet opp i det, forbedre det, så sub-leasing samme plass til andre for mye høyere priser, og skaper utrolig avkastning på kapitalen. Et eksempel er et veldrevet fleksible kontorvirksomhet i en storby der mindre eller mobile arbeidere kan kjøpe kontor tid eller leie bestemte kontorer.
• Anskaffelse av tax-lien sertifikater. Dette er en esoterisk område av fast eiendom investere og ikke egnet for hands-off eller uerfarne investorer, men som – under de rette omstendigheter, til rett tid, og med den rette typen person – generere høy avkastning for å kompensere for hodepine og risiko involvert.

Real Estate Investment Trusts (REITs)

På toppen av alt dette, kan du faktisk investere i eiendom gjennom noe som kalles en real estate investering tillit, eller REIT. En investor kan kjøpe REITs gjennom en megling konto, Roth IRA, eller en annen depot av noe slag. REITs er unike fordi skattesystem der de er operert ble opprettet tilbake i løpet av Eisenhower-administrasjonen for å oppmuntre mindre investorer til å investere i eiendomsprosjekter de ellers ikke ville være i stand til å ha råd til, som for eksempel å bygge kjøpesentre eller hoteller. Selskaper som har valgt REIT behandling betaler ingen føderal inntektsskatt på sine selskapenes inntjening så lenge de følger noen regler, blant annet et krav om å distribuere 90% eller mer av overskuddet til aksjeeierne i form av utbytte.

En ulempe med å investere i REITs er at, i motsetning til vanlige aksjer, utbytte utbetales på dem er ikke “kvalifisert utbytte”, som betyr at eieren kan ikke dra nytte av de lave skattesatser tilgjengelige for de fleste utbytte. I stedet er utbytte fra eiendomsinvesteringsfond beskattes på investors personlige hastighet. På oppsiden, har skattemyndighetene senere avgjort at REIT utbytte genereres i en skatt ly for eksempel en Rollover IRA er i stor grad ikke er underlagt urelaterte næringsinntekt skatt slik at du kan være i stand til å holde dem i en oppgjørskonto uten mye bekymring for skatt kompleksitet , i motsetning til et begrenset partnerskap.

(Hvis du er interessert i å lære mer om disse unike verdipapirer, begynne med å sjekke ut  Real Estate Investing Gjennom REITs, som dekker REIT likviditet, egenkapital, hvordan du bruker REITs til din eiendomsmegler investere fordel, og mye mer.)

Investering i eiendom i egen bolig

For alle eiendomsmegling investere alternativer tilgjengelige for investorer, er den gjennomsnittlige personen kommer til å få hans eller hennes første eiendoms eierskap erfaring på tradisjonell måte: Ved å kjøpe et hjem.

Jeg har aldri sett på kjøp av et hjem helt den samme måten de fleste av samfunnet gjør. I stedet foretrekker jeg å tenke på en persons primære bolig som en blanding av personlig nytte og økonomisk verdivurdering, og ikke nødvendigvis en investering. For å være mer direkte, er et hjem ikke en investering på samme måte en bygård er. På sitt aller beste, og under den mest ideelle forhold, er den tryggeste strategien for å tenke på et hjem som en slags tvungen sparekonto som gir deg mye personlig bruk og glede mens du bor i den.

På den annen side, når du nærmer deg pensjonsalder, hvis du tar et helhetlig syn på din personlige formue, direkte eierskap av et hjem (uten gjeld mot det) er en av de beste investeringene en person kan gjøre. Ikke bare kan egenkapital tappes gjennom bruk av visse transaksjoner, herunder omvendt boliglån, men kontantstrømmen reddet fra ikke å måtte leie vanligvis resulterer i netto besparelse – resultatkomponenten som ville ha gått til utleier effektivt forblir i hus og lomme. Denne effekten er så kraftig at selv tilbake på 1920-tallet økonomene prøvde å finne ut en måte for den føderale regjeringen å skattlegge kontanter besparelser over leie for gjeldfrie huseiere, vurderer det en inntektskilde.

Dette er en annen type investering, selv om – noe som kalles en “strategisk investering.” Var økonomien til å kollapse, så lenge du kan betale eiendomsskatt og grunnleggende vedlikehold, ingen kunne kaste deg fra ditt hjem. Selv om du hadde å dyrke din egen mat i en hage, det er en grad av personlig sikkerhet er det som teller. Det er tider når finansavkastning er sekundært til andre, mer praktiske hensyn. Uansett hva du gjør, men ikke ofre din likviditet til å prøve og bygge egenkapital i eiendomsinvesteringer for fort, som det kan føre til katastrofe (inkludert konkurs).

Hvis du lagrer å skaffe seg et hjem, er en av de store feilene jeg ser nye investorer å sette pengene sine i aksjemarkedet, enten gjennom enkeltaksjer eller indeksfond. Hvis du har noen sjanse for å måtte trykke penger innen fem år eller mindre, har du ingen virksomhet som noe i nærheten av aksjemarkedet. I stedet bør du være etter en investeringsmandat kjent som kapital bevaring. Her er de beste stedene å investere penger du sparer for en forskuddsbetaling.

Som er bedre – Real Estate Investing eller investere i aksjer?

En av de vanligste spørsmålene jeg møter innebærer relative attraktiviteten av å investere i aksjer kontra å investere i fast eiendom. Kortversjonen er at det er litt beslektet med å sammenligne vanilje og sjokolade iskrem. De er forskjellige, og som netto verdt vokser, kan du selv finne ut at begge har en rolle å spille i det samlede portefølje. Din personlighet vil også informere din beslutning, som noen mennesker er mer temperamentally rettet mot lager eierskap eller fast eiendom eierskap, henholdsvis.

Risiko for Real Estate Investing

En betydelig andel av eiendoms avkastning genereres på grunn av bruk av innflytelse. En eiendomsmegler eiendommen er kjøpt med en prosentandel av egenkapital, mens resten finansieres med gjeld. Dette resulterer i høyere avkastning på egenkapitalen for eiendomsinvestor; men hvis ting går dårlig, kan det resultere i ruin langt raskere enn en portefølje med fullt innbetalt vanlige aksjer. (Det er sant, selv om sistnevnte gikk ned med 90% i et store depresjonen scenario, som ingen kan tvinge deg til å likvidere).

Det er derfor de mest konservative eiendomsmegling investorer insisterer på en 50% gjeld til egenkapital eller, i ekstreme tilfeller, 100% egenkapital strukturer, som fortsatt kan produsere god avkastning hvis eiendomsmegling eiendeler er valgt med omhu. Milliardæren Charlie Munger snakker om en venn av ham før 2007-2009 eiendomsmegling kollaps. Denne vennen, en svært rik utleier i California, så rundt på de høye verdivurderinger på sine eiendommer og sa til seg selv: “. Jeg er rikere enn jeg noensinne ville trenge for å være Det er ingen grunn for meg til å ta risiko for å få til mer .” Denne vennen solgt mange av sine eiendommer og brukt inntektene til å betale ned gjelden på de gjenværende at han trodde det mest attraktive. Som et resultat, når økonomien kollapset, eiendomsmarkedene var i opprør, folk var å miste sine eiendommer til foreclosure, og bankaksjer ble kollapse – han trengte ikke å bekymre deg for noe av det. Selv som leier droppet på grunn av leietaker økonomiske vanskeligheter, var det fortsatt overskuddslikviditet, og han var bevæpnet med midler som holdt påfyll av seg selv, la ham dra nytte av å kjøpe opp eiendelene alle andre ble tvunget til å selge.

Slutte å prøve å bli rik så raskt, og være tilfreds med å gjøre det på den riktige måten. Du vil ha mye mindre stress i livet ditt, og det kan bli mye moro.

Noen Final Thoughts om Real Estate Investing

Selvfølgelig er dette bare begynnelsen på reisen til å forstå temaet, som vi har knapt riper i overflaten. Eiendomsmegling investere tar års praksis, erfaring og eksponering for å virkelig sette pris på, forstå og mestre.

Ahmad Faishal

Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.