Lei å eie for å se og føle mye som vanlige hjem salg, og de er et alternativ til tradisjonelle boliglån. Både kjøpere og selgere kan dra nytte av disse ordningene, men det er viktig at alle vet hva risikoen er før du begynner.
Denne siden omhandler leie til eier transaksjoner som involverer en bolig, men det finnes andre typer programmer der ute.
Table of Contents
Hva er leie til eie?
Lei å eie er en måte å kjøpe eller selge noe over tid, noe som gir kjøperen en “alternativ” til å kjøpe på et tidspunkt i fremtiden.
Med en tradisjonell kjøp og salg, kjøper og selger fullføre kjøpet mer eller mindre umiddelbart etter å godta vilkårene (sluttkurs), men leie til eie er annerledes.
Under en leie til egen avtale, kjøper og selger er enige til muligheten for et salg på et tidspunkt i fremtiden. Til syvende og sist bestemmer leietaker / kjøper dersom transaksjonen faktisk vil finne sted. I mellomtiden kjøper foretar innbetalinger til selger, og en del av disse betalingene (vanligvis) redusere de pengene som trengs for å kjøpe huset på et senere tidspunkt.
Hvorfor kjøpe Med Lei å eie?
Leie til egne programmer kan være attraktive for kjøpere, spesielt de som forventer å være i en sterkere finansiell posisjon innen få år.
Kjøp med dårlig kreditt: Kjøpere som ikke kan kvalifisere for et hjem lån kan begynne å kjøpe et hus med en leie til egen avtale. Over tid, kan de jobbe med å gjenoppbygge sine kreditt score, og de kan være i stand til å få et lån når det er endelig tid for å kjøpe huset.
Låse inn en kjøpspris: I markeder med økende boligpriser, kjøpere kan få en avtale om å kjøpe på dagens pris (men kjøpet vil finne sted flere år i fremtiden). Kjøpere har muligheten til å komme seg ut hvis boligprisene faller, selv om hvorvidt det er fornuftig økonomisk, vil avhenge av hvor mye de har betalt i henhold til avtalen.
Prøvekjøring: Kjøpere kan leve i et hjem før du forplikter deg til å kjøpe eiendommen. Som et resultat, kan de lære om problemer med huset, mareritt naboer og de andre problemene før det er for sent.
Flytt mindre: Kjøpere som er forpliktet til et hjem og nabolag (men ikke i stand til å kjøpe) kan komme inn i et hus som de til slutt vil kjøpe. Dette reduserer kostnader og ulemper med å flytte etter noen år.
Bygge egenkapital: Teknisk, trenger leietakere ikke bygge egenkapital på samme måte som huseiere gjør. Men utbetalinger kan akkumuleres og gi en betydelig sum for å bli satt mot hjemmet kjøpet. Kjøpere kan også bare spare penger på en sparekonto og bruke disse midlene i stedet (unngå fallgruvene av husleie til eier, og gir muligheten til å kjøpe noen hus).
Hvorfor selge på en leie til eget?
Selgere kan også dra nytte av leie til egen ordninger.
Flere kjøpere: Hvis du har problemer med å tiltrekke kjøpere, kan du også markedet for leietakere som håper å kjøpe i fremtiden. Ikke alle har god kreditt og kan kvalifisere for et lån, men alle trenger et sted å bo.
Tjen inntekt: Hvis du ikke trenger å selge akkurat unna og bruke pengene til en annen forskuddsbetaling, kan du tjene leieinntekter mens beveger seg mot å selge en eiendom.
Høyere pris: Du kan be om en høyere salgspris når du tilbyr leie til eie. Du gir en mulighet at folk kan være villige til å betale for. Leietakere har også en “alternativ” til å kjøpe huset – som de aldri kan bruke – og fleksibilitet koster alltid ekstra.
Investert leietaker: En potensiell kjøper er mer sannsynlig å ta vare på en eiendom (og får sammen med naboer) enn en leietaker uten hud i spillet. Kjøperen er allerede investert i eiendom og har en interesse i å opprettholde den.
Hvordan det fungerer
Alt er omsettelig: En leie til egen transaksjon, også kjent som en leieavtale alternativ, starter med kontrakten. Både kjøper og selger er enige om visse vilkår, og alle vilkårene kan bli endret for å passe alles behov. Avhengig av hva som er viktig for deg (om du er kjøper eller selger), kan du be om visse funksjoner før du signerer en avtale.
For eksempel kan du be om en større eller mindre up-front betaling om det ville være nyttig for deg.
Råd er viktig: Sørg for å gjennomgå eventuelle kontrakt med en eiendomsmegler advokat fordi disse transaksjonene kan være komplisert, og det er mye penger involvert. Leie til egne avtaler er spesielt risikabelt for kjøpere. Flere svindel dra nytte av folk med dårlig kreditt og store forhåpninger om å kjøpe et hjem. Selv med en ærlig selger, er det mulig å miste en masse penger hvis ting ikke går som planlagt.
Et alternativ til å kjøpe: I begynnelsen av noen leie til egen transaksjon, betaler kjøperen selger en opsjonspremie , som ofte er rundt fem prosent av den endelige kjøpesummen (selv om det kan sikkert være høyere eller lavere). Denne betalingen gir kjøperen rett eller “alternativ” – men ikke plikt – til å kjøpe hjem på et tidspunkt i fremtiden.
Ingen refusjon: Den første premiebetaling kan ikke refunderes, men det kan brukes til kjøpesummen (hvis kjøperen noensinne kjøper hjemme, vil hun ikke å komme opp med så mye penger). Større opsjons betalinger er risikabelt for kjøpere: dersom avtalen ikke går gjennom uansett grunn, er det ingen måte å få de pengene tilbake. Selgeren vanligvis får beholde premieinnbetalinger etter en leie til egen transaksjon ender.
Kjøpesum: Kjøper og selger satt en kjøpspris på hjemme i sin kontrakt. På et tidspunkt i fremtiden (vanligvis mellom ett og fem år, avhengig av forhandlinger), kjøperen kan kjøpe hjem for den prisen – uavhengig av hva hjemmet er faktisk verdt. Når du setter prisen, en pris som er høyere enn dagens pris er ikke uvanlig (ellers er det selger bedre å bare selge i dag). Hvis boligen har gått opp i verdi raskere enn forventet, ting fungerer i kjøpers favør. Hvis boligen mister verdi, leietaker sannsynligvis ikke vil kjøpe huset (delvis fordi det ikke kan være fornuftig, og dels fordi leietaker ikke kan være i stand til å kvalifisere for et stort lån med høy lån til verdi ratio). Kjøpere vanligvis søke om boliglån når den tid kommer til å kjøpe hjem.
Månedlige utbetalinger: Kjøper / leietaker gjør også månedlige utbetalinger til selger. Disse betalingene tjene som leiebetalinger (fordi selgeren fortsatt eier eiendommen), men leietaker vanligvis betaler litt ekstra hver måned. Den ekstra beløpet er vanligvis kreditert til den endelige kjøpesummen, så det reduserer mengden av penger kjøperen har til å komme opp med når du kjøper hjemmet. Igjen, den ekstra leie “premium” er refunderes – det kompenserer selger for å vente rundt for å se hva kjøperen vil gjøre (selger kan ikke selge eiendommen til noen andre før avtale med leietaker ender).
Vedlikehold: alle involverte drar nytte av en godt vedlikeholdt bolig, men hvem skal betale? Din avtalen skal angi hvem som er ansvarlig for rutinemessig vedlikehold og omfattende reparasjoner. Noen avtaler si at noe under $ 500 er ansvaret til kjøperen, men lokale lover kan komplisere saker (utleiere kan være nødvendig å gi visse fasiliteter, selv om avtalen sier noe annet).
Lei å eie fallgruvene
Ingenting er perfekt, og det inkluderer leie til eier programmer. Disse transaksjonene er kompliserte, og både kjøpere og selgere kan få noen ubehagelige overraskelser. Noen eksempler er listet opp nedenfor, men listen over ting som potensielt kan gå galt er mye lenger. Bare en lokal eiendomsmegler advokat kan gi deg en god ide om hva som står på spill i din situasjon, så sørg for å besøke med en før du logger deg noe.
Risiko for kjøpere
Mister penger: Hvis du ikke kjøpe hjem – uansett grunn – du mister alle de ekstra pengene du har betalt. Selgere som er lett fristet kan gjøre det vanskelig eller lite attraktivt for deg å kjøpe.
Langsom fremgang: Du kan planlegge å forbedre din kreditt eller øke inntekten, slik at du vil kvalifisere for et lån når alternativet slutt, men ting kan ikke trene som planlagt.
Mindre kontroll: Du trenger ikke eier eiendommen, slik at du ikke har full kontroll over det. Utleier kan slutte å gjøre boliglån betalinger og mister eiendommen gjennom foreclosure, eller du kan ikke være ansvarlig for beslutninger om større vedlikehold. Likeledes kan utleier miste en dom eller slutte å betale eiendomsskatt og ende opp med heftelser på eiendommen. Avtalen bør ta alle disse scenariene (og utleier er ikke lov å selge mens du har en opsjon på eiendommen), men juridiske kamper er alltid en stor smerte.
Fallende priser: Boligprisene kan falle , og du kan ikke være i stand til å reforhandle en lavere innkjøpspris. Da sitter du igjen med mulighet for mister alle dine alternativ penger eller kjøpe huset. Hvis utlåner ikke vil godkjenne en overdimensjonert lån, må du ta med ekstra penger for å stenge for en forskuddsbetaling.
Sen betaling skade: Avhengig av avtalen, dersom du ikke betaler husleien i tide, kan du miste retten til å kjøpe (sammen med alle dine ekstra betaling). I noen tilfeller holde deg ditt valg, men din ekstra betaling for måneden er ikke “telles”, og det vil ikke legge til beløpet du har samlet for eventuell kjøper.
Hjem problemer: Det kan være problemer med eiendommen som du ikke vet om før du prøver å kjøpe det (som tittel problemer). Behandle en leie til egen kjøp som en “ekte” kjøp – få en inspeksjon og tittel søk før dykking.
Svindel: leie til egen svindel er en tiltalende måte å ta store summer fra folk som ikke er i en økonomisk sikker posisjon.
Risiko for selgere
Ingen sikkerhet: leieren kan ikke kjøpe, så du må starte helt på nytt og finne en annen kjøper eller leietaker (men minst du får beholde de ekstra pengene).
Slow pengene: Du får ikke et stort engangsbeløp, som du kanskje trenger å kjøpe din neste hus.
Manglende forståelse: Du vanligvis låse i en salgspris når du signerer en leie til egen avtale, men boligprisene kan stige raskere enn du forventet. Du kan gjøre det bedre leie stedet og får en salgsavtale i fremtiden (eller du kanskje ikke).
Fallende boligpriser: Boligprisene kan falle, og hvis leieren ikke kjøpe, du ville ha vært bedre å bare selge eiendommen.
Oppdage feil: Kjøpere kan oppdage feil som du ikke visste om bruk av hjemme annerledes, og de kan bestemme seg for ikke å kjøpe. Kanskje avløp kan håndtere et par, men ikke en familie på fem, og ingen kunne ha visst om problemet. Du prøver ikke å lure noen – det er en feil som aldri kom opp under den forrige levende arrangement – men nå er det et problem, og du må avsløre det til fremtidige kjøpere (eller fikse det).
Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.