En nybegynners guide til å investere i fast eiendom

Home » Real Estate » En nybegynners guide til å investere i fast eiendom

En nybegynners guide til å investere i fast eiendom

Investering i fast eiendom er en av de eldste formene for å investere, har eksistert siden begynnelsen av menneskelig sivilisasjon. Predating moderne aksjemarkedene, er eiendomsmegling en av de fem grunnleggende aktivaklasser som hver investor bør seriøst vurdere å legge til hans eller hennes portefølje for de unike kontantstrøm, likviditet, lønnsomhet, skatt, og diversifiserings fordelene det gir. I denne innledende guide, vil vi gå gjennom det grunnleggende av fast eiendom investere, og diskutere de forskjellige måtene du kan erverve eller ta eierskap i eiendomsinvesteringer.

Først, la oss starte med det grunnleggende: Hva er eiendomsmegling investere?

Hva er Real Estate Investing?

Eiendomsmegling investere er en bred kategori av drift, investeringer og finansielle aktiviteter sentrert rundt å tjene penger på materielle eiendom eller kontantstrømmer eller annen måte knyttet til en konkret eiendom.

Det er fire hovedmåter å tjene penger i fast eiendom:

  1. Eiendom Vurdering : Dette er når eiendommen øker i verdi. Dette kan skyldes en endring i eiendomsmarkedet som øker etterspørselen etter eiendom i ditt område. Det kunne bruke skyldes oppgraderinger du putter inn i din eiendomsmegler investering for å gjøre det mer attraktivt for potensielle kjøpere eller leietakere. Eiendomsmegling verdsettelse er et vanskelig spill, skjønt.
  2. Cash Flow inntekt (utleie) : Denne typen eiendomsmegling investeringer fokuserer på å kjøpe en eiendom eiendom, for eksempel en boligblokk, og drive det slik at du samler en strøm av penger fra leie. Kontantstrøm inntekter kan genereres fra boligblokker, kontorbygg, leie hus og mer.
  3. Eiendom Relaterte Inntekt : Dette er inntekter generert av meglere og andre spesialister som tjener penger gjennom provisjoner fra kjøp og salg av eiendom. Det inkluderer også eiendomsforvaltere som kommer til å holde en prosentandel av leieprisene i bytte for å kjøre dag-til-dag driften av en eiendom.
  4. Hjelpe Real Estate Investment Inntekt : For noen eiendomsinvesteringer, kan dette være en stor kilde til profitt. Hjelpe eiendomsmegling investering inntekt inkluderer ting som automatene i kontorbygg eller vaskerom i lav leie leiligheter. I kraft, de fungerer som mini-virksomheter innenfor en større investering i eiendommer, slik at du kan tjene penger fra en semi-fange samling av kunder.

Den reneste, enkleste formen for eiendomsmegling investere handler om kontantstrøm fra leier i stedet for takknemlighet . Eiendomsmegling investere oppstår når investor, også kjent som utleier, får en del av Kundens eiendom, enten det er rå jordbruksland, land med et hus på den, land med et kontorbygg på den, land med en industriell lageret på den, eller en leilighet.

Han eller hun finner da noen som ønsker å bruke denne egenskapen, kjent som en  leietaker , og de inngår en avtale. Leietaker gis adgang til fast eiendom, for å bruke det under visse vilkår, for en viss tid, og med visse begrensninger – noen som er lagt ut i føderale, statlige og lokale lover, og andre av disse er avtalt i leiekontrakten eller leieavtale . I bytte, betaler leietaker for muligheten til å bruke fast eiendom. Betalingen han eller hun sender til utleier er kjent som “leie”.

For mange investorer, har leieinntekter fra eiendomsinvesteringer en stor psykologisk fordel over utbytte og renter fra å investere i aksjer og obligasjoner. De kan kjøre av hotellet, ser det, og ta på den med hendene. De kan male det deres favoritt farge eller leie en arkitekt og byggefirma til å endre det. De kan bruke sine forhandlingsteknikk for å bestemme leieprisen, slik at en god operatøren å generere høyere kapitalisering priser , eller “cap priser.”

Fra tid til annen, eiendomsmegling investorer bli like misforstått som lager investorer i aksjemarkedet bobler, insistere på at kapitalisering priser ikke saken. Ikke fall for det. Hvis du er i stand til å prise dine leiepriser på riktig måte, bør du nyte en tilfredsstillende avkastning på kapitalen etter at regnskap for kostnaden av eiendommen, inkludert rimelige avskrivninger reserver, eiendom og skatt, vedlikehold, forsikring og andre relaterte utgifter. I tillegg bør du måle hvor mye tid som kreves for å håndtere investeringen, som din tid er den mest verdifulle ressurs du har – det er grunnen til passiv inntekt er så elsket av investorer. (Når beholdningen er stor nok, kan du opprette eller leie en fast eiendom eiendomsforvaltning selskap til å håndtere dag-til-dag driften av din eiendomsportefølje i bytte for en prosentandel av leieinntekter, transeiendomsinvesteringer som hadde vært aktivt forvaltet inn passive investeringer.)

Hva er noen av de mest populære måtene for en person å begynne å investere i fast eiendom?

Det er en myriade av ulike typer eiendomsinvesteringer en person kan vurdere for hans eller hennes portefølje.

 Det er lettere å tenke i form av de store kategoriene der eiendomsinvesteringer faller basert på de unike fordeler og ulemper, økonomiske kjennetegn og leie sykler, vanlige leievilkår, og megling praksis av eiendommen type. Eiendommer er vanligvis kategoriseres i en av følgende grupper:

  • Residential eiendomsmegling investere – Dette er egenskaper som innebære å investere i fast eiendom knyttet til hus eller leiligheter der enkeltpersoner eller familier bor. Noen ganger, eiendomsinvesteringer av denne typen har en virksomhet komponent, for eksempel omsorgsboliger for eldre eller full servicebygg for leietakere som ønsker en luksuriøs opplevelse. Leieavtaler vanligvis kjører i 12 måneder, gi eller ta seks måneder på hver side, som fører til en mye raskere tilpasning til markedsforhold enn visse andre typer eiendomsinvesteringer.
  • Kommersiell eiendomsmegling investere – Kommersielle eiendomsinvesteringer i stor grad består av kontorbygg. Disse leieavtaler kan låses i mange år, noe som resulterer i et tveegget sverd. Når en næringseiendom investering er fullt utleid med langsiktige leietakere som avtalt til rikt priset lease priser, fortsetter kontantstrøm selv om leieavtalen priser på sammenlignbare eiendommer falle (forutsatt at leietaker ikke går konkurs). På den annen side, er det motsatte sant – du kan finne deg selv å tjene betydelig under markeds lease priser på et kontorbygg fordi du inngått langsiktige leiekontrakter før lease priser økt.
  • Industrial eiendomsmegling investere – Eiendommer som faller inn under den industrielle eiendomsmegling paraply kan inneholde lager og distribusjonssentre, lagringsenheter, produksjonsanlegg og montering av planter.
  • Detaljhandel eiendomsmegling investere  – Noen investorer ønsker å eie eiendommer som kjøpesentre, strip malls, eller tradisjonelle kjøpesentre. Leietakere kan inneholde butikker, frisører, restauranter og lignende virksomheter. I noen tilfeller, leiepriser inkluderer en andel av en butikkens salgsdata for å skape et insentiv for utleier til å gjøre så mye som han, hun eller det kan for å gjøre handelseiendom attraktiv for kjøpere.
  • Blandet bruk eiendomsmegling investere  – Dette er en samlekategori for når en investor utvikler eller erverver en eiendom som inkluderer flere typer av de nevnte eiendomsinvesteringer. For eksempel kan du bygge en multi-etasjers bygning som har detaljhandel og restauranter i første etasje, kontorlokaler på de neste etasjene og boliger leiligheter på de øvrige etasjene.

Du kan også bli involvert på utlånssiden av fast eiendom investere etter:

  • Å eie en bank som underwrites boliglån og utlån til næringseiendom. Dette kan omfatte offentlig eierskap av aksjer. Når en institusjonell eller individuell investor er å analysere en bank aksjer, lønner det seg å ta hensyn til eiendomseksponering av banklån.
  • Writing private boliglån for enkeltpersoner, ofte på høyere renter for å kompensere for den ekstra risikoen, kanskje inkludert en leieavtale til egen kreditt bestemmelsen.
  • Investering i mezzanine verdipapirer, som lar deg låne penger til en eiendomsprosjekt som du deretter kan konvertere til egenkapital eierskap hvis det ikke er tilbakebetalt. Disse er noen ganger brukt i utviklingen av hotell franchisetakere.

Det er sub-spesialiteter av fast eiendom investere inkludert:

  • Leasing en plass slik at du har lite kapital bundet opp i det, forbedre det, så sub-leasing samme plass til andre for mye høyere priser, og skaper utrolig avkastning på kapitalen. Et eksempel er et veldrevet fleksible kontorvirksomhet i en storby der mindre eller mobile arbeidere kan kjøpe kontor tid eller leie bestemte kontorer.
  • Anskaffelse av tax-lien sertifikater. Dette er en esoterisk område av fast eiendom investere og ikke egnet for hands-off eller uerfarne investorer, men som – under de rette omstendigheter, til rett tid, og med den rette typen person – generere høy avkastning for å kompensere for hodepine og risiko involvert.

Real Estate Investment Trusts (REITs)

På toppen av alt dette, kan du faktisk investere i eiendom gjennom noe som kalles en real estate investering tillit, eller REIT. En investor kan kjøpe REITs gjennom en megling konto, Roth IRA, eller en annen depot av noe slag. REITs er unike fordi skattesystem der de er operert ble opprettet tilbake i løpet av Eisenhower-administrasjonen for å oppmuntre mindre investorer til å investere i eiendomsprosjekter de ellers ikke ville være i stand til å ha råd til, som for eksempel å bygge kjøpesentre eller hoteller. Selskaper som har valgt REIT behandling betaler ingen føderal inntektsskatt på sine selskapenes inntjening så lenge de følger noen regler, blant annet et krav om å distribuere 90% eller mer av overskuddet til aksjeeierne i form av utbytte.

En ulempe med å investere i REITs er at, i motsetning til vanlige aksjer, utbytte utbetales på dem er ikke “kvalifisert utbytte”, som betyr at eieren kan ikke dra nytte av de lave skattesatser tilgjengelige for de fleste utbytte. I stedet er utbytte fra eiendomsinvesteringsfond beskattes på investors personlige hastighet. På oppsiden, har skattemyndighetene senere avgjort at REIT utbytte genereres i en skatt ly for eksempel en Rollover IRA er i stor grad ikke er underlagt urelaterte næringsinntekt skatt slik at du kan være i stand til å holde dem i en oppgjørskonto uten mye bekymring for skatt kompleksitet , i motsetning til et begrenset partnerskap.

(Hvis du er interessert i å lære mer om disse unike verdipapirer, begynne med å sjekke ut  Real Estate Investing Gjennom REITs, som dekker REIT likviditet, egenkapital, hvordan du bruker REITs til din eiendomsmegler investere fordel, og mye mer.)

Investering i eiendom i egen bolig

For alle eiendomsmegling investere alternativer tilgjengelige for investorer, er den gjennomsnittlige personen kommer til å få hans eller hennes første eiendoms eierskap erfaring på tradisjonell måte: Ved å kjøpe et hjem.

Jeg har aldri sett på kjøp av et hjem helt den samme måten de fleste av samfunnet gjør. I stedet foretrekker jeg å tenke på en persons primære bolig som en blanding av personlig nytte og økonomisk verdivurdering, og ikke nødvendigvis en investering. For å være mer direkte, er et hjem ikke en investering på samme måte en bygård er. På sitt aller beste, og under den mest ideelle forhold, er den tryggeste strategien for å tenke på et hjem som en slags tvungen sparekonto som gir deg mye personlig bruk og glede mens du bor i den.

På den annen side, når du nærmer deg pensjonsalder, hvis du tar et helhetlig syn på din personlige formue, direkte eierskap av et hjem (uten gjeld mot det) er en av de beste investeringene en person kan gjøre. Ikke bare kan egenkapital tappes gjennom bruk av visse transaksjoner, herunder omvendt boliglån, men kontantstrømmen reddet fra ikke å måtte leie vanligvis resulterer i netto besparelse – resultatkomponenten som ville ha gått til utleier effektivt forblir i hus og lomme. Denne effekten er så kraftig at selv tilbake på 1920-tallet økonomene prøvde å finne ut en måte for den føderale regjeringen å skattlegge kontanter besparelser over leie for gjeldfrie huseiere, vurderer det en inntektskilde.

Dette er en annen type investering, selv om – noe som kalles en “strategisk investering.” Var økonomien til å kollapse, så lenge du kan betale eiendomsskatt og grunnleggende vedlikehold, ingen kunne kaste deg fra ditt hjem. Selv om du hadde å dyrke din egen mat i en hage, det er en grad av personlig sikkerhet er det som teller. Det er tider når finansavkastning er sekundært til andre, mer praktiske hensyn. Uansett hva du gjør, men ikke ofre din likviditet til å prøve og bygge egenkapital i eiendomsinvesteringer for fort, som det kan føre til katastrofe (inkludert konkurs).

Hvis du lagrer å skaffe seg et hjem, er en av de store feilene jeg ser nye investorer å sette pengene sine i aksjemarkedet, enten gjennom enkeltaksjer eller indeksfond. Hvis du har noen sjanse for å måtte trykke penger innen fem år eller mindre, har du ingen virksomhet som noe i nærheten av aksjemarkedet. I stedet bør du være etter en investeringsmandat kjent som kapital bevaring. Her er de beste stedene å investere penger du sparer for en forskuddsbetaling.

Som er bedre – Real Estate Investing eller investere i aksjer?

En av de vanligste spørsmålene jeg møter innebærer relative attraktiviteten av å investere i aksjer kontra å investere i fast eiendom. Kortversjonen er at det er litt beslektet med å sammenligne vanilje og sjokolade iskrem. De er forskjellige, og som netto verdt vokser, kan du selv finne ut at begge har en rolle å spille i det samlede portefølje. Din personlighet vil også informere din beslutning, som noen mennesker er mer temperamentally rettet mot lager eierskap eller fast eiendom eierskap, henholdsvis.

Risiko for Real Estate Investing

En betydelig andel av eiendoms avkastning genereres på grunn av bruk av innflytelse. En eiendomsmegler eiendommen er kjøpt med en prosentandel av egenkapital, mens resten finansieres med gjeld. Dette resulterer i høyere avkastning på egenkapitalen for eiendomsinvestor; men hvis ting går dårlig, kan det resultere i ruin langt raskere enn en portefølje med fullt innbetalt vanlige aksjer. (Det er sant, selv om sistnevnte gikk ned med 90% i et store depresjonen scenario, som ingen kan tvinge deg til å likvidere).

Det er derfor de mest konservative eiendomsmegling investorer insisterer på en 50% gjeld til egenkapital eller, i ekstreme tilfeller, 100% egenkapital strukturer, som fortsatt kan produsere god avkastning hvis eiendomsmegling eiendeler er valgt med omhu. Milliardæren Charlie Munger snakker om en venn av ham før 2007-2009 eiendomsmegling kollaps. Denne vennen, en svært rik utleier i California, så rundt på de høye verdivurderinger på sine eiendommer og sa til seg selv: “. Jeg er rikere enn jeg noensinne ville trenge for å være Det er ingen grunn for meg til å ta risiko for å få til mer .” Denne vennen solgt mange av sine eiendommer og brukt inntektene til å betale ned gjelden på de gjenværende at han trodde det mest attraktive. Som et resultat, når økonomien kollapset, eiendomsmarkedene var i opprør, folk var å miste sine eiendommer til foreclosure, og bankaksjer ble kollapse – han trengte ikke å bekymre deg for noe av det. Selv som leier droppet på grunn av leietaker økonomiske vanskeligheter, var det fortsatt overskuddslikviditet, og han var bevæpnet med midler som holdt påfyll av seg selv, la ham dra nytte av å kjøpe opp eiendelene alle andre ble tvunget til å selge.

Slutte å prøve å bli rik så raskt, og være tilfreds med å gjøre det på den riktige måten. Du vil ha mye mindre stress i livet ditt, og det kan bli mye moro.

Noen Final Thoughts om Real Estate Investing

Selvfølgelig er dette bare begynnelsen på reisen til å forstå temaet, som vi har knapt riper i overflaten. Eiendomsmegling investere tar års praksis, erfaring og eksponering for å virkelig sette pris på, forstå og mestre.

Author: Ahmad Faishal

Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He's Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.