Når det gjelder å tjene penger på eiendomsinvestering, er det bare en håndfull måter å gjøre det på. Selv om konseptene er enkle å forstå, ikke la deg lure til å tro at de lett kan implementeres og utføres. En forståelse av grunnleggende eiendommer kan hjelpe investorer til å jobbe for å maksimere inntektene sine. Eiendom gir investorer en annen porteføljeklasse, øker diversifiseringen og kan begrense risikoen hvis de blir kontaktet riktig.
Det er tre primære måter investorer potensielt kan tjene penger på eiendom:
- En økning i eiendomsverdien
- Leieinntekter samlet inn ved å lease ut eiendommen til leietakere
- Fortjeneste generert fra forretningsaktiviteter som avhenger av eiendommen
Det er selvfølgelig alltid andre måter å direkte eller indirekte tjene på å investere i eiendom, for eksempel å lære å spesialisere seg i mer esoteriske områder som skatterettighetsbevis. Imidlertid står de tre artiklene ovenfor for et stort flertall av de passive inntektene – og den endelige formuen – som er skapt i eiendomsbransjen.
Table of Contents
Eiendomsøkning i eiendomsverdi
For det første er det viktig at du forstår at eiendomsverdiene ikke alltid øker. Denne mangelen på aktivaøkning kan bli smertefullt tydelig i perioder som sent på 1980-tallet og begynnelsen av 1990-tallet, og i årene 2007-2009 da eiendomsmarkedet kollapset. I mange tilfeller slår eiendomsverdier sjelden inflasjonen – økningen i gjennomsnittspriser i en økonomi.
Hvis du for eksempel eier en eiendom på $ 500 000 og inflasjonen er 3%, kan eiendommen din selge for $ 515 000 ($ 500 000 x 1,03%), men du er ikke rikere enn du var i fjor. Det vil si at du fortsatt kan kjøpe samme mengde melk, brød, ost, olje, bensin og andre varer (sant, ost kan være nede i år og bensin opp, men din levestandard vil være omtrent den samme). Årsaken er at gevinsten på $ 15.000 ikke var reell. Den var nominell og hadde ingen reell innvirkning fordi økningen skyldtes total inflasjon.
Inflasjon og eiendomsinvestering
Når inflasjon skjer, har en dollar mindre kjøpekraft. Det skjer fordi regjeringen må opprette – skrive ut – penger når de bruker mer enn de tar inn gjennom skatt. Alt annet likt, over tid resulterer dette i at hver eksisterende dollar mister verdi og blir verdt mindre enn det var tidligere.
En av måtene som de kløktigste eiendomsinvestorene kan tjene penger på eiendom, er å dra nytte av en situasjon som ser ut til å dukke opp noen få tiår. De gjør dette når inflasjonen forventes å overstige den nåværende renten på langsiktig gjeld. I disse tider kan du finne folk som er villige til å gamble ved å skaffe seg eiendommer, låne penger for å finansiere kjøpet, og deretter vente på at inflasjonen skal øke.
Når inflasjonen klatrer, kan disse investorene betale lønnene med dollar som er verdt langt mindre. Denne situasjonen representerer en overføring fra sparere til skyldnere. Du så mange eiendomsinvestorer tjene penger på denne måten på 1970- og begynnelsen av 1980-tallet. Inflasjonen spiret ut av kontroll til Paul Volcker Jr. – Federal Reserve president mellom 1979 og 1987 – tok en 2×4 på ryggen og brakte den under kontroll ved drastisk å øke renten.
Syklisk justert kjøpesats for takst
Trikset er å kjøpe når konjunkturjusterte topprenter – avkastningen på en eiendomsinvestering – er attraktive. Du kjøper når du tror det er en spesifikk grunn til at en bestemt eiendomsmegling en dag vil være mer verdt enn den nåværende taksatsen alene indikerer at den burde være.
For eksempel kan eiendomsutviklere se på et prosjekt eller en utvikling, den økonomiske situasjonen rundt prosjektet eller eiendommens pris og bestemme en fremtidig leieinntekt for å støtte den nåværende verdsettelsen. Den nåværende verdien kan ellers virke for dyr basert på nåværende forhold rundt utviklingen. Men fordi de forstår økonomi, markedsfaktorer og forbrukere, kan disse investorene se fremtidig lønnsomhet.
Du har kanskje sett et forferdelig gammelt hotell på et flott stykke land bli forvandlet til et yrende kjøpesenter med kontorbygninger som pumper ut betydelige leier til eieren. Uten disse kontantstrømmene, netto nåverdi, spekulerer du i en eller annen grad, uansett hva du forteller deg selv. Du vil kreve enten betydelig inflasjon i nominell valuta – hvis du bruker gjeld til å finansiere kjøpet – for å redde deg. Du kan også være avhengig av en slags hendelse med lav sannsynlighet for å trene til din fordel.
Utleie som en eiendomsinvestering
Å tjene penger på å samle husleie er så enkelt at hver 6-åring som noen gang har spilt Monopoly, forstår på visceralt nivå hvordan det grunnleggende fungerer. Hvis du eier et hus, en bygård, et kontorbygning, et hotell eller andre eiendomsinvesteringer, kan du belaste folk som leier for å tillate dem å bruke eiendommen eller anlegget.
Selvfølgelig er enkelt og enkelt ikke det samme. Hvis du eier bygårder eller utleiehus, kan du komme til å håndtere alt fra ødelagte toaletter til leietakere som driver met-laboratorier. Hvis du eier stripesentre eller kontorbygg, kan det hende du må forholde deg til en virksomhet som leies ut av deg som går konkurs. Hvis du eier industribagre, kan det hende du står overfor miljøundersøkelser for handlingene til leietakerne som brukte eiendommen din. Hvis du eier lagringsenheter, kan tyveri være et problem. Utleie av eiendomsinvesteringer er ikke typen du kan ringe til og forventer at alt skal gå bra.
Bruke Cap Rate for å sammenligne investeringer
Den gode nyheten er at det finnes verktøy tilgjengelig som gjør sammenligninger mellom potensielle eiendomsinvesteringer enklere. En av disse, som vil bli uvurderlig for deg på din søken etter å tjene penger på eiendom, er en spesiell finansiell ratio kalt kapitaliseringsrente (cap rate). Takstrentene viser avkastningen på en kommersiell eiendomsinvestering. Det tar grunnlaget fra nettoinntekten eiendommen vil produsere.
Hvis en eiendom tjener $ 100.000 per år og selger for $ 1.000.000, vil du dele inntektene ($ 100.000) med prislappen ($ 1.000.000) og få 0.1 eller 10%. Det betyr at taksatsen på eiendommen er 10%, eller at du vil tjene forventede 10% på investeringen din hvis du betaler for eiendommen helt kontant og uten gjeld.
Akkurat som en aksje til slutt bare er verdt nettoverdien av diskonterte kontantstrømmer, er en eiendom til slutt verdt en kombinasjon av:
- Verktøyet eiendommen genererer for eieren
- Netto nåværende kontantstrømmer det genererer – i forhold til betalte priser
Leieinntekter som en sikkerhetsmargin
Leieinntekt kan være en sikkerhetsmargin som beskytter deg under økonomiske nedgangstider eller kollapser. Visse typer eiendomsinvesteringer kan være bedre egnet for dette formålet. Leieavtaler og leier kan være relativt trygge inntekter.
For å gå tilbake til vår tidligere diskusjon – om utfordringene ved å tjene penger på eiendom – kan kontorbygg gi en illustrasjon. Vanligvis involverer disse eiendommene lange, flerårige leieavtaler. Kjøp en til riktig pris, til rett tid og med riktig leietaker og leieavvikling, så kan du seile gjennom en kollaps. Du vil samle inn over gjennomsnittet leiesjekker som selskapene som leaser fra deg må fremdeles levere – på grunn av leieavtalen de signerte – selv når lavere priser er tilgjengelige andre steder. Gjør det galt, skjønt, og du kan bli sperret inne under avkastning lenge etter at markedet har gjenopprettet.
Penger fra eiendomsvirksomhet
Den siste måten å tjene penger på eiendomsinvesteringer innebærer spesielle tjenester og forretningsaktiviteter. Hvis du eier et hotell, kan du selge filmer på forespørsel til gjestene dine. Hvis du eier et kontorbygg, kan du tjene penger på salgsautomater og parkeringshus. Hvis du eier en bilvask, kan du tjene penger på tidskontrollerte støvsugere.
Disse investeringene krever nesten alltid kunnskap om spesialitet. Som et eksempel bruker noen hele sin karriere på å designe, bygge, eie og drive bilvask. For de som stiger til toppen av sitt felt og forstår det kompliserte i et bestemt marked, kan muligheten til å tjene penger være uendelig.
Andre ideer om eiendomsinvestering
Likevel eksisterer andre investeringsmuligheter i eiendom. Du kan investere i eiendomsinvesteringer (REITs) .11 Børsnoterte REITs utsteder aksjer og handles på en børs, mens private REITs eller ikke-handlede REITs ikke er tilgjengelig på noen børs. Alle typer REITs vil fokusere på bestemte sektorer i eiendomsmarkedet, for eksempel sykehjem eller kjøpesentre. Det er også flere børshandlede fond (ETF) og aksjefond som retter seg mot eiendomsinvestoren ved å investere i REIT og andre investeringer i eiendomssektoren.
Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.