Table of Contents
Hvordan tjene penger ved å investere i fast eiendom
Når det gjelder å tjene penger i eiendomsmegling investere, er det egentlig bare en håndfull av måter å gjøre det. Selv om begrepene er enkle å forstå, ikke bli lurt til å tro de kan lett implementeres og henrettet. Grab en notisbok og blyant, fordi i løpet av de neste ti minuttene, vil jeg gå gjennom en kort oversikt for å hjelpe deg å forstå det grunnleggende av fast eiendom, og hvor vellykket eiendomsmegling investorer arbeide for å maksimere sine inntekter.
De tre primære måter å tjene penger fra eiendomsmegling investeringer
Det er tre primære måter investorer tjene penger fra eiendomsmegling:
- En økning i eiendommens verdi,
- Leieinntekter samlet ved å leie ut eiendommen til leietakere, og
- Overskudd generert fra næringsvirksomhet som er avhengig av fast eiendom.
I et nøtteskall, det er det. Selvfølgelig, det er alltid andre måter å direkte eller indirekte resultat fra eiendomsmegling, som for eksempel å lære å spesialisere seg i mer esoteriske områder som skatt lien sertifikater, men disse tre elementene utgjør et stort flertall av den passive inntekter, og ultimate formuer, som det er gjort i eiendomsbransjen. Ved å lære å dra nytte av dem for din egen portefølje, kan du legge til en annen aktivaklasse til det samlede aktivaallokering, øker både spredning og, hvis implementert forsvarlig, noe som reduserer risikoen.
1. Tjene penger fra en økning i eiendomsverdi på fast eiendom investeringer
Først er det viktig at du forstår at eiendomsverdiene ikke alltid øke.
Dette kan bli smertelig tydelig i perioder som på slutten av 1980-tallet og begynnelsen av 1990, og 2007-2009 eiendomsmegling kollaps. Faktisk, i mange tilfeller, eiendomsverdiene sjelden slå inflasjon. For eksempel, hvis du eier en $ 500 000 stykke av fast eiendom og inflasjon er 3%, din eiendom kan selge for $ 515 000 ($ 500 000 x 1,03%), men du er ikke noe rikere enn du var i fjor.
Det vil si, du kan fortsatt kjøpe samme mengde melk, brød, ost, olje, bensin og andre varer (sanne, kan osten være nede i år og bensin opp, men din levestandard ville forbli omtrent det samme). Grunnen? The $ 15,000 gevinsten var ikke ekte. Det var nominelt.
Dette skjer fordi regjeringen har til å skape penger når det bruker mer enn det tar inn gjennom skatter. Alt annet likt, over tid, dette resulterer i hver eksisterende dollar mister verdi og blir mindre verdt enn det var tidligere.
En av måtene som de mest erfarne eiendomsmegling investorer kan tjene penger i fast eiendom er å dra nytte av en situasjon som synes å beskjære opp noen få tiår: Når inflasjonen anslås å overstige dagens sats på langsiktig gjeld, du kan finne folk som er villige til å gamble ved å kjøpe eiendommer, låne penger for å finansiere kjøpet, og deretter venter på inflasjonen øke. På den måten kan de nedbetale boliglån med dollar som er verdt langt mindre. Dette representerer en overføring fra sparere til skyldnere. Du så mye eiendomsmegling investorer å tjene penger på denne måten i 1970 og tidlig 1980-tallet som inflasjonen begynte å komme ut av kontroll før Paul Volcker tok en 2×4 til ryggen og førte den under kontroll ved å drastisk øke rentene.
Trikset er å kjøpe når syklisk justert cap priser er attraktive eller når du tror det er en spesiell grunn til at et bestemt stykke av fast eiendom vil en dag være verdt mer enn dagens cap rate alene tilsier det skal være. For eksempel kan dyktige eiendomsutviklere ser på riktig prosjekt, til rett tid, til rett pris, og bokstavelig talt skape fremtidige leieinntekter til å støtte en verdivurdering som ellers kan virke rike basert på dagens forhold fordi de forstår økonomi, markedsmessige forhold, og forbrukere.
I min gamle hjemby, så jeg en forferdelig gamle hotellet på et stort stykke land bli forvandlet til et livlig shoppingsenter med kontorbygg pumpe ut betydelige leier for eieren. Fraværende disse kontantstrømmene, nåtid eller netto nåverdi, er du spekulere i noen grad eller en annen, uansett hva du forteller deg selv, uansett hvilke banker godkjenne dine lån, og uansett hva samfunnet rundt deg sier.
Du vil kreve enten betydelig inflasjon i den nominelle valuta (hvis du bruker gjeld for å finansiere kjøpet) til kausjon deg ut eller noen form for lav sannsynlighet hendelse for å trene i din favør.
2. Tjene penger fra leieinntekter generert av eiendomsinvesteringer
Tjene penger fra å samle leier er så enkel at alle seks år gammel som noen gang har spilt et spill av Monopol forstår på en visceral nivå hvordan grunnleggende arbeid. Hvis du eier et hus, boligblokk, kontorbygg, hotell, eller en hvilken som helst annen fast eiendom investering, kan du lade folk leie i bytte for å gi dem muligheten til å bruke eiendommen eller anlegget. Of course, enkel og lett er ikke det samme. Hvis du eier boligblokker eller leie hus, kan du finne deg selv håndtere alt fra ødelagte toaletter til leietakere som opererte meth labs.
Hvis du eier strip malls eller kontorbygninger, kan det hende du må forholde seg til en virksomhet som leide fra deg å gå konkurs. Hvis du eier industrielle lagerbygninger, kan du finne deg selv overfor miljøundersøkelser for handlingene til leietakere som brukte din eiendom. Hvis du eier lagringsenheter, kan tyveri være en bekymring. Eiendomsinvesteringer er ikke den typen du kan ringe inn og forventer at alt skal gå bra.
Den gode nyheten er at det finnes verktøy som gjør sammenligninger mellom potensielle eiendomsinvesteringer enklere. En av disse, som vil bli uvurderlig for deg på din søken for å tjene penger fra eiendomsmegling er en spesiell økonomisk forholdet kalles cap rate, som er en forkortelse for “kapitalisering rate”. Hvis en eiendom tjener $ 100.000 per år og selger for $ 1.000.000, vil du dele inntektene ($ 100.000) av prislappen ($ 1,000,000) og få 0,1 eller 10%. Det betyr at cap rate av eiendommen er 10%, eller at du vil tjene en forventet 10% på investeringen din hvis du har betalt for eiendomsmegling helt i kontanter og ingen gjeld.
Akkurat som en aksje er til syvende og sist bare verdt nåverdien av sine diskonterte kontantstrømmer, en eiendomsmegler er ultimate verdt en kombinasjon av 1.) verktøyet den genererer for sin eier og 2.) neddiskontert kontantstrøm den genererer i forhold til prisen som ble betalt for investeringen. Leieinntektene kan være en sikkerhetsmargin som beskytter deg under kollapser. Visse typer eiendomsinvesteringer er bedre egnet til dette formålet.
For å gå tilbake til vår tidligere diskusjon av utfordringene med å tjene penger på eiendom, kontorbygg, for å gi en illustrasjon, typisk innebære lange, flerårige kontrakter. Kjøp en til rett pris, til rett tid, og med riktig leietakere og forfallsprofil, og du kan seile gjennom en eiendomsmegler kollaps samle over gjennomsnittet utleie sjekker at selskapene leasing fra du må likevel gi (på grunn av leieavtale de signerte) selv når lavere priser er tilgjengelig andre steder. Få det galt, skjønt, og du kan bli låst inn på sub pari tilbake lenge etter at markedet har kommet seg.
3. Tjene penger fra eiendomsmeglerbransjen Operations
Den siste måten å tjene penger fra eiendomsinvesteringer innebærer spesielle tjenester og forretningsvirksomhet. Hvis du eier et hotell, kan du selge on-demand-filmer til dine gjester. Hvis du eier et kontorbygg, kan du tjene penger fra automater og parkeringshus. Hvis du eier en bilvask, kan du tjene penger fra tidsstyrte støvsugere.
Disse typer investeringer nesten alltid kreve sub-spesialitet kunnskap; for eksempel, er det menn og kvinner som tilbringer hele sin karriere som spesialiserer seg på å designe, bygge, eie og drive bilvask. For de som stiger til toppen av sitt felt og forstå detaljene av et bestemt marked, muligheten til å tjene penger kan være uendelig.
Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.