Eiendomsmeglere, lån offiserer, og foreldrene dine har sikkert alt fortalt deg at å kjøpe en bolig er en stor investering som vil føre til avkastning senere i livet.
Men realiteten er at fortjenesten fra salg av din primære bolig er sannsynlig å være ganske liten hvis de materialiserer seg i det hele tatt.
Table of Contents
Eiendom Vurdering og Inflasjon
Det første du må vurdere er hjemme verdsettelse i forbindelse med inflasjonen.
Du kan bli overrasket over å innse at styrkingen av ditt hjem kan bli motvirket av inflasjon. Dette gjelder spesielt hvis du ikke bor i et varmt eiendomsmarkedet. Vi hører dramatiske historier om takknemlighet i visse områder av landet, men de fleste kjøper boliger i områder der årlig verdsettelse vil sannsynligvis ikke slå inflasjonen ut av mye.
I september 2007, ifølge Federal Reserve Bank of St. Louis , median salgspris for nye boliger solgt i USA var $ 240 300. I september 2017 at antallet var opp til $ 319 700. Men når du kjører noen tall ved hjelp av amerikansk inflasjon kalkulator , noe av det takknemlighet forsvinner. Snarere enn å se $ 79400 i takknemlighet, den faktiske verdien av at takknemlighet er nærmere $ 33 648.
Som fortsatt ikke virker så ille. Tross alt har hjemme verdi økt med mer enn $ 30.000. Men la oss ikke glemme om kostnadene.
Eie et hjem kommer med ekstra kostnader
Deretter må du trekke fra kostnadene ved hjemmet eierskap fra dine gevinster.
La oss si at du får et boliglån for $ 250 000 til en rente på 3,92 prosent. I løpet av 30 år, i henhold til Googles boliglån kalkulator, vil du betale $ 175 533 i renter. Selv om hjemmet setter pris på ved en inflasjonsjustert $ 30 000 hvert 10. år (totalt $ 90 000), det er fortsatt ikke nok til å oppveie renter du betaler på lånet.
Og interessen du betaler er ikke den eneste kostnaden du står overfor. Husk at du betaler eiendomsskatt i de fleste stater. Student Loan Hero boliglån kalkulatoren inneholder en eiendomsskatt beregning. Hvis eiendomsskatt utgjør 1,5 prosent i året, kan du se en total skattebetaling på $ 117 000 i løpet av 30 år. Og det forutsetter ingen eiendomsskatt øker-som hjemme styrker seg i verdi, så gjør dine eiendomsskatt.
Det er sant at du kan trekke noen av kostnadene på selvangivelsen, men fradrag ikke har samme verdi som en kreditt. Det kan senke din inntekt og skatteplikt, men ikke på en dollar-for-dollar basis. Dessuten, i henhold til skatteloven Foundation, bare om lag 30 prosent av husholdningene spesifisere. Med mindre du er blant dem som spesifisere, vil du ikke se noen skattefordel knyttet til boliglån.
Andre kostnader knyttet til hjemme eierskap omfatter vedlikehold og reparasjoner, samt huseiere forsikring. Du kan også ha å betale boliglån forsikring dersom forskuddsbetaling er mindre enn 20 prosent. Innen du faktor i flere tiår av disse kostnadene, lagt til din boliglån interesse og eiendomsskatt, er sjansene for selv bryte selv er ganske liten, selv om ditt hjem setter pris på i verdi over tid.
Hva om du ender opp med å selge uventet?
Vi liker å tro at eiendomsmarkedet vil alltid gå opp. Men som vi så mellom 2007 og 2009, kan fast eiendom danne en boble som alle andre aktiva. Sprengning av fast eiendom boble skapt en situasjon der tusenvis av mennesker endte opp med å tape mye penger. Hvis du kan ri ut en prisnedgang, kan du ikke miste så mye.
Men hvis du er tvunget til å selge i løpet av en eiendomsmarkedet krasjer, er det ikke mye du kan gjøre for å redde situasjonen. Du kan ende opp med å tape penger på hjemme, på toppen av det du allerede har betalt i renter, skatt og andre kostnader.
Hva om leie?
Selvfølgelig, som ufullkommen en investering som å kjøpe kan være, er det mulig å påpeke at operasjon kan ikke være løsningen. Tross alt, når du gjør boliglån betalinger, du i det minste bygge egenkapital i ditt hjem.
Når du leier, bidrar du med din utleier bygge opp egenkapital.
Men det betyr ikke at operasjon bør unngås for enhver pris. Avhengig av markedet, kan operasjon være et godt valg, selv om det betyr at du ikke bygge egenkapital.
Det er spesielt hvis du bor i et område med høye boligpriser, og du kan leie for mindre enn den månedlige samlede kostnadene ved boliglån, vedlikehold og andre kostnader. Ikke bare er du spare penger på månedlig basis, men du kan da investere forskjellen i markedet og potensielt realisere en større forståelse enn du ville ha fått fra hjemmet investering.
Perioden november 2007 og november 2017 S & P 500 hadde en årlig avkastning på 9,672 prosent, justert for inflasjon. La oss si at det ville ha kostet deg $ 1100 i måneden for å eie et hjem i denne perioden, men i stedet du bodde i en leilighet med en månedlig leie på $ 700. Hvis du investert $ 400 forskjellen mellom å leie og kjøpe hver måned over de 10 år, ville verdien av investeringen din være $ 83,587.81.
Det er også det faktum at leie betyr at du ikke mister en haug med penger hvis du er tvunget til å selge ditt hjem i nedgangstider. På den annen side, hvis du klarer å bo i ditt hjem og ri ut markedshendelser og eiendomsnedgangstider, kan du bygge nok egenkapital i ditt hjem at det kan brukes under avgang. Selv om du bare bryte selv (eller selv om du mister totalt) på hjemmesiden, kan det være en tvungen sparing kjøretøy som har potensial til å gi deg en stor mengde kapital når du selger.
Det kan også være et sted å leve leie gratis i din pensjonisttilværelse år (kanskje du likevel må betale eiendomsskatt, men), eller du kan bruke en omvendt boliglån for å få tilgang til egenkapital for å lukke en avgang inntektsgapet. Du vil ikke se disse alternativene når du leier.
Når du kjøper en bolig er en investering
Snarere enn å vise din primære bolig som en investering, bør du vurdere andre grunner til å kjøpe. Kanskje du vil ha et sted å ringe din egen, bygge egenkapital, og sette ned røtter i et fellesskap. Dette er alle gode grunner til å kjøpe! Derimot, hvis du tror du vil ha en mer mobil livsstil, kan det være mer fornuftig å leie, selv om du ikke bygger egenkapital. Så lenge du gjør andre bestemmelser for å planlegge for fremtiden, leie kan være et levedyktig alternativ, avhengig av det lokale markedet og dine langsiktige livsstil mål.
Til slutt, hvis du ønsker å gjøre hjemmet ditt til en sann investering, må du gjøre noe annet enn å leve i den. Leie den ut når du flytter eller bruke den til å tjene penger via Airbnb kan være måter å faktisk se en avkastning på hjemme kjøpet.
Men hvis du bare bor der, ikke stole på det som gir store avkastning.
Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.