“Det er den beste investeringen jeg noen gang har gjort!”
“Hvorfor har du ikke kjøpt et hus ennå? Du vet at du bare kaster bort penger på leie, ikke sant?”
Har noen sagt de tingene til deg? Jeg vet jeg har hørt dem flere ganger. Fra venner. Fra familien. Fra fremmede på internett. Fra omtrent alle.
Og mens det er sant at å kjøpe et hus kan være et smart økonomisk beslutning (men ikke så ofte som du sikkert tror), er hjemmet ikke en investering i økonomisk forstand av ordet, og du bør ikke forvente at det skal fungere som en .
Her er grunnen.
Table of Contents
Hva er en ‘investering’?
Ordet investeringer brukes i mange forskjellige sammenhenger, og kan bety mange forskjellige ting. Men fra et rent økonomisk perspektiv, denne definisjonen fra Merriam-Webster ordboken fungerer godt: “utlegget av penger vanligvis for inntekt eller fortjeneste.”
Det vil si at en investering er noe du sette penger inn med en forventning om at du vil tjene penger som resultat.
Aksjer og obligasjoner er investeringer fordi forventningen er at å eie dem vil du tjene penger. Skolepenger er en investering når det forventede resultatet er en større levetid lønn enn kostnaden for utdanning.
Dette er forskjellig fra andre finansielle beslutninger som kan være smart, men ikke investeringer.
For eksempel kan du velge å kjøpe høyere kvalitet møbler som koster mer nå, men sparer du penger på lang sikt fordi det varer evig. De fleste vil være enige i at det er en god økonomisk beslutning – men det er ikke en investering, fordi det ikke er Møblene koster deg penger, selv om det koster deg mindre enn alternativet “inntekt eller fortjeneste.”.
Med denne definisjonen i tankene, la oss vende oppmerksomheten tilbake til ditt hjem.
Hvorfor ditt hjem er ikke en investering
Kjøpe et hus er mye mer som å kjøpe møbler enn det er som å kjøpe aksjer og obligasjoner.
Det koster mer foran enn å leie gjør, noe som er grunnen til at leie er ofte billigere hvis du har planer om å flytte i løpet av de neste årene . Men hvis du gjør en smart kjøp, og hvis du bor i ditt hjem for en lengre periode, kjøpe et hus kan koste deg mindre enn å leie på lang sikt.
Med andre ord, kan det være en smart økonomisk beslutning. Men det gjør ikke det en god investering.
Nøkkelordet her er “pris.” Selv om det koster mindre enn å leie, kjøpe et hus koster fortsatt mer penger enn det gjør du – i hvert fall for en svært lang tid, og i mange tilfeller for alltid.
La oss se på et eksempel for å se hvordan dette fungerer.
Kjører tallene på å eie et hjem
La oss tenke oss at du kjøper et hjem for $ 300.000. Detaljene vil variere sterkt med situasjonen, men for eksempel la oss anta følgende:
- Du tar ut en 30-årig boliglån med fast 4,25% rente.
- Du gjør en standard 20%, eller $ 60 000, forskuddsbetaling.
- Du betaler 4%, eller $ 12 000, i avsluttende kostnader.
- Du betaler 1% av ditt hjem verdi hvert år i eiendomsskatt.
- Du betaler 1% av ditt hjem verdi hvert år på huseiere forsikring.
- Du betaler 1,5% av ditt hjem verdi hvert år på vedlikehold og forbedringer.
Og la oss også anta følgende om veksten av din hjemme verdi:
- Hjemme verdi øker med 3% hvert år.
- Inflasjons gjennomsnitt 2% per år.
- Bruk av Freddie Mac Boligprisindeksen for boligpriser og data fra Bureau of Labor Statistics for inflasjon data, at 1% forskjell er helt i tråd med dataene fra 1975 til i dag.
Etter 10 år, som er en ganske lang tid i verden av hjemme eierskap, vil huset ditt har økt i verdi til $ 391 432, noe som høres flott! Tross alt, blir som ned en gevinst på $ 91 432? I tillegg vil du ha betalt ned noe av det viktigste på boliglån, tjener du ytterligere egenkapital.
Problemet er todelt:
- Fordi boliglån avskrives på en måte som foran laster interessen skyldte, vil du bare ha ca $ 200 768 i egenkapital på det tidspunktet. Du ville ikke få hele $ 391 432 i et salg.
- Factoring i forsikring, eiendomsskatt og vedlikehold, pluss renter på lånet, vil du ha brukt $ 279 315 for å kjøpe og eie huset over disse 10 årene.
Hvilket betyr at i stedet for en $ 98326 gevinst, har du faktisk tapt $ 78 546. Og som ikke engang faktor i kostnadene for å selge hjemmet ditt, noe som kan være betydelig. (Det heller ikke faktor i de ulike skattefordeler av hjemme eierskap, som, mens potensielt verdifulle, er ofte overdrevet.)
Det tar 29 år før egenkapitalen i ditt hjem overgår det beløpet du har betalt inn i den. Og selv da vil du bare har $ 23 969 for å vise for det, noe som har en 0,08% årlig avkastning. Og igjen, som ikke faktor i kostnadene ved å selge hjemmet.
Etter 50 år, som inkluderer 20 år boliglån-fri, vil du endelig se en anstendig $ 131746 avkastning over hva du har brukt. Som høres ganske bra, helt til du huske at det har vært 50 år , og at årlig avkastning er bare 0,43%.
Og selv da, dette er alt forutsatt ganske ideelle forhold. Du bor i samme hjem for alltid. Verdien øker med det samme, konsistent mengde hvert eneste år, utover inflasjon (som er langt fra garantert). Du trenger aldri å legge til hjemmet eller hensyn til andre større reparasjoner eller forbedringer utover standard vedlikehold. Det er ingen naturkatastrofer.
Selv i den ideelle scenariet, tar det 50 år bare for deg å ende opp med en 0,43% årlig avkastning.
Det kan ha vært en god økonomisk beslutning, men det var ikke en god investering.
Den riktige måten å tenke på å kjøpe et hjem
Selvfølgelig, ingenting av dette skjer i et vakuum. Bolig er den største kostnaden for de fleste amerikanske husholdninger, og hvis du ikke kjøper en bolig, vil du sannsynligvis være å betale for å leie en som hele tiden – som bærer sine egne kostnader og muligheter.
Alt jeg sier er at du kjøper en bolig må sees annerledes enn å investere i aksjemarkedet, og at beregning av avkastning er ikke så enkelt som å trekke din kjøpesummen fra dagens verdi.
Kjøpe et hjem virkelig kommer ned til to grunnleggende spørsmål:
- Betyr det faciliate en livsstil som gjør deg glad?
- Vil det spare deg for penger på lang sikt i forhold til alternativene?
Med andre ord, å kjøpe et hus er mye mer som å kjøpe møbler enn å investere i aksjemarkedet. Det kan være en smart økonomisk beslutning, men det er ikke en sann investering.
Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.