En omvendt boliglån er en type lån som gir penger ved hjelp av ditt hjem egenkapital. Dette er ikke den mest fleksible (eller den minst kostbare) måte å låne, så det er verdt å vurdere alternativer før du bruker en. I den rette situasjonen, disse lånene gir en effektiv måte å benytte seg av verdien av ditt hjem.
Table of Contents
Det grunnleggende
Som en standard boliglån, er en omvendt boliglån lån som bruker ditt hjem som sikkerhet. Men disse lånene er forskjellige på flere måter, som fører til “reverse” delen av navnet.
- Du får penger i stedet for å betale penger til utlåner hver måned
- Mengden av lånet vokser over tid, i motsetning til krymper med hver månedlige betalingen
Konseptet ligner på en andre boliglån eller hjemme egenkapital lån. Men omvendt boliglån er kun tilgjengelig for huseiere i alderen 62 år og eldre, og du vanligvis ikke trenger å betale tilbake disse lånene til du flytter ut av huset.
Omvendt boliglån kan gi penger til alt du vil. Så lenge du oppfyller kravene (se nedenfor), kan du bruke midlene til å supplere andre kilder inntekt eller eventuelle besparelser du har akkumulert. Men ikke bare hoppe på utsiktene til lettjente penger – disse lånene er komplisert (spesielt å slappe av), og de reduserer eiendeler for dine arvinger.
Det er flere kilder for omvendt boliglån, men vi vil i hovedsak dekke Home Equity Conversion Mortgage (HECM) tilgjengelig gjennom Federal Housing Administration.
En hecm er generelt mindre kostbart for låntakere på grunn av regjeringens støtte, og regler for disse lånene gjør dem relativt forbrukervennlig.
Hvor mye kan du få?
Hvor mye penger du får, avhenger av flere faktorer, og er basert på en beregning som gjør visse antagelser om hvor lenge lånet vil vare.
Egenkapital: jo mer egenkapital du har i hjemmet ditt, jo mer kan du ta ut. For de fleste låntakere, det funker best hvis du har vært å betale ned lånet over mange år og boliglån er nesten helt nedbetalt.
Rente: lavere rente betyr at du kan få mer ut av en omvendt boliglån.
Alder: alder av yngste som låner på lånet vil også påvirke hvor mye du får, og eldre låntakere kan ta mer. Hvis du er fristet til å utelukke noen yngre å få en høyere utbetaling, vær forsiktig – en yngre ektefelle måtte flytte ut i døden av en eldre låner hvis yngre person ikke er inkludert i lån.
Ditt valg av hvordan å få penger er også viktig. Du kan velge mellom flere utbetalingsmetoder.
Lump sum: det enkleste alternativet er å ta alle pengene på en gang. Med dette alternativet, har lånet en fast rente, og lånesaldo bare vokser over tid som de opptjenes.
Periodiske betalinger: Du kan også velge å motta regelmessige betalinger (månedlig, for eksempel). Disse utbetalingene kan vare hele livet, eller for en bestemt periode (10 år, for eksempel). Hvis lånet forfaller fordi alle låntakere har flyttet ut av huset, betalinger slutt. Med levetid betalinger, er det mulig å ta ut mer enn du og din utlåner forventes hvis du bor en usedvanlig lang levetid.
Line of credit: i stedet for å ta penger umiddelbart, kan du velge en linje av kreditt, noe som gjør det mulig å trekke midler hvis og når du trenger dem. Fordelen med denne tilnærmingen er at du bare betaler renter på pengene du faktisk har lånt, og kredittgrensen potensielt kan vokse over tid.
Kombinasjon: kan ikke bestemme? Du kan bruke en kombinasjon av programmene ovenfor. For eksempel kan du ta en liten engangsbeløp opp foran og holde en linje av kreditt for senere.
For å få et overslag over hvor mye du kan ta ut, kan du prøve den nasjonale omvendt boliglån långivere Forbundets kalkulator . Imidlertid vil den faktiske hastigheten og gebyrer av utlåner avvike fra det som er forut.
Omvendt boliglån Kostnader
Som med alle andre hjem lån, vil du betale renter og gebyrer for å få en omvendt boliglån. Avgifter har historisk vært notorisk høy, men ting blir bedre.
Likevel, må du ta hensyn til kostnadene og sammenligne tilbud fra flere långivere.
Avgifter kan være (og ofte er) finansiert eller innebygd i lån. Med andre ord trenger du ikke skrive en sjekk – slik at du ikke føler disse kostnadene, men du fortsatt betale dem. Gebyrer redusere mengden av egenkapital venstre i ditt hjem, som etterlater mindre for din eiendom (eller for deg, hvis du selger hjemmet og nedbetale lånet). Hvis du har midler tilgjengelig, kan det være lurt å betale ut av egen lomme i stedet for å betale renter på disse avgiftene i årene som kommer.
Avsluttende kostnader: du må betale noen av de samme avsluttende kostnader som kreves for et hjem kjøp eller refinansiere. For eksempel, trenger du en avgrensningsbrønn, du trenger dokumenter arkivert, og utlåner vil vurdere kreditt. Noen av disse kostnadene er utenfor din kontroll, men andre kan administreres og sammenlignet. For eksempel opprinnelse avgifter varierer fra utlåner til utlåner, men ditt fylke opptak kontoret lader den samme uansett hvem du bruker.
Vedlikehold avgifter: du kan få klistremerke sjokk når du ser månedlige avgifter som spiser inn i din månedlige inntekter fra en omvendt boliglån. Det er maksimumsgrenser på HECM avgifter, men det er alltid verdt shopping rundt.
Forsikringspremier: fordi HECMs er støttet av FHA (som reduserer risikoen for utlåner), betaler du en premie til FHA. Din første boliglån forsikringspremie (MIP) er mellom 0,5 prosent og 2,5 prosent, og du må betale en årlig avgift på 1,25 prosent av lånesaldo.
Interesse: selvfølgelig, betaler du renter på penger du har tatt gjennom en omvendt boliglån.
Tilbakebetaling
Du trenger ikke foreta månedlige innbetalinger på en omvendt boliglån. I stedet er lånesaldo grunn når de låner flytter permanent ut av hjemmet (typisk død eller når hjemmet selger). Men du er å ta på gjeld som må tilbakebetales – du bare ikke merke til det.
Din totale gjeld vil være hvor mye penger du tar i kontanter pluss renter på pengene du lånte. I de fleste tilfeller, vokser gjelden din over tid – fordi du låne penger og ikke gjør noen betaling (du kan selv bli låne mer hver måned).
Når lånet forfaller, må det bli tilbakebetalt. Lånet er vanligvis på grunn av når alle låntakere har “permanent” flyttet ut. Men omvendt boliglån kan også komme på grunn hvis du ikke klarer å oppfylle vilkårene i avtalen – hvis du ikke betaler eiendomsskatt, for eksempel.
De fleste reverse boliglån bli tilbakebetalt gjennom salg av hjemmet. For eksempel, etter din død, går hjem på markedet, og du mottar kontanter som kan brukes til å nedbetale lånet. Hvis du skylder mindre enn du selger huset for, får du beholde forskjellen. Hvis du skylder mer enn du selger huset for, du trenger ikke å betale differansen med en HECM (med andre ord, du “vinne”).
I noen tilfeller vil arvingene velger å beholde hjemmet. I slike tilfeller er det full låne beløpet – selv om lånesaldo er høyere enn hjemme verdi. Arvinger må komme opp med en stor sum penger for å holde huset i familien.
Krav
For å få en omvendt boliglån, må du oppfylle noen grunnleggende kriterier.
Grunnleggende regler:
- Hjemmet er din primære bolig (du kan ikke bruke en eiendom til leie, for eksempel)
- Du er minst 62 år gammel
- Du er ikke betalingsudyktig på gjeld fra den føderale regjeringen
Tilstrekkelig egenkapital: Siden du tar penger ut av huset ditt, trenger du en betydelig mengde egenkapital i ditt hjem for å trekke fra. Det er ingen lån til verdi beregning som du vil ha med en “forward” boliglån.
Løpende utgifter: må du ha evnen til å fortsette å betale løpende utgifter knyttet til hjemmet ditt (du må bevise at du er i stand til å holde opp med utgifter). Dette sikrer at eiendommen holder sin verdi og at du beholder eierskapet av eiendommen. For eksempel, vil du ha kontinuerlig vedlikeholdskostnader, og du må kanskje betale eiendomsskatt og forsikringspremier.
Inntekt: du trenger ikke inntekt til å kvalifisere for en omvendt boliglån fordi du ikke er pålagt å foreta innbetalinger på lånet.
Rådgiving: før HECM er finansiert, må du delta på en “forbruker informasjonsmøte” med en HUD-godkjent HECM rådgiver. Dette er ment å gi saklig informasjon om produktet.
Første boliglån: hvis du fortsatt skylder penger på hjemmet ditt, kan du likevel få en omvendt boliglån (noen mennesker gjør det for å fjerne de eksisterende månedlige utbetalinger). Imidlertid vil det omvendt boliglån må være den første lien på eiendommen. For de fleste låntakere, betyr at lønner seg på gjenstående pantegjeld med en del av omvendt boliglån. Dette er enklest hvis du har omtrent 50% egenkapital i ditt hjem (eller mer).
Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.