Når du selger et hus eller en av eierne flytter ut, kan det være fornuftig å overføre boliglån til den nye eieren. I stedet for å søke om et nytt lån, betaler avsluttende kostnader, og begynne på nytt med høyere renter, vil eieren bare overta løpende utbetalinger.
Det er mulig å overføre et boliglån, men det er ikke alltid lett. Vi dekker detaljene nedenfor, men en kort oppsummering av alternativene inkluderer:
- Overføre en assumable boliglån ved å spørre din utlåner til å gjøre endringen.
- Refinansiere lånet i den nye eierens navn bare.
- Overfør når situasjonen ikke utløser et lån er “grunn på salg” klausulen.
Table of Contents
assumable Boliglån
Dersom et lån er “assumable,” du er på hell: det betyr at du kan overføre boliglån til noen andre. Det er ingen språk i låneavtalen som hindrer deg i å fullføre en overføring. Men selv assumable boliglån være vanskelig å overføre.
I de fleste tilfeller må det “nye” låner for å kvalifisere for lån. Den utlåner vil se på låntakers kreditt score og gjeld til inntekt ratio å vurdere låntakers evne til å tilbakebetale lånet. Prosessen er i utgangspunktet den samme som om låntakeren var å søke om et splitter nytt lån (men selvfølgelig den som låner kan overta eksisterende lån del-veis). Långivere godkjent den opprinnelige lånesøknad basert på kreditt og inntekt av den opprinnelige søkeren (e), og de ønsker ikke å la noen av kroken med mindre de har fått en erstatning låntaker som er like sannsynlig å betale tilbake.
For å fullføre en overføring av en assumable lån, be om endringen med utlåner. Du må fullføre programmer, bekrefte inntekt og formue, og betale en beskjeden avgift i løpet av prosessen.
Overføring av eierskap: Bytte ut navn på et lån påvirker bare lån. Du kan fortsatt behov for å endre hvem som eier eiendommen ved å overføre tittelen, ved hjelp av en quitclaim gjerning, eller tar andre skritt som kreves i din situasjon.
Vanskelig å finne?
Dessverre, assumable boliglån er ikke allment tilgjengelig. Det beste alternativet kan være hvis du har en FHA lån eller en VA lån. Andre vanlige boliglån er sjelden assumable. I stedet långivere bruker en grunn på salg klausul, noe som betyr at lånet må betales av når du overføre eierskapet av hjemmet.
refinansiering
Dersom et lån er ikke assumable og du ikke kan finne et unntak fra en due på salg klausul, refinansiering av lån kan være det beste alternativet. Ligner på en antagelse, vil den nye låner trenger tilstrekkelig inntekt og kreditt for å kvalifisere for lån.
Den “nye” hus vil bare søke om et nytt lån individuelt og bruke som lån å betale ned den eksisterende pantegjeld. Du må kanskje å koordinere med långivere for å få heftelser fjernet (med mindre den nye låntaker og ny utlåner godtar dem) slik at du kan bruke huset som sikkerhet, men det er en god, ren måte å få jobben gjort. Noen heftelser rutinemessig overføre fra en eier til en annen (for eksempel hvis det er gjort forbedringer med PACE finansiering).
Due på salg
Långivere vanligvis ikke ha nytte av å la deg overføre et boliglån. Kjøpere vil komme ut fremover ved å få en mer “moden” lån, med tidlig renteutgifter ut av veien (og de kan være i stand til å få en lavere rente).
Selgere vil komme til å selge huset sitt lettere – muligens til en høyere pris – på grunn av de samme fordelene. Men långivere vil tape, så de er ikke opptatt av å godkjenne overføringer.
En grunn på salg klausul er en del av en låneavtale som sier at lånet må betales av når eiendommen selger (lånet er “akselerert”).
Unntak fra regelen: I noen tilfeller kan du likevel overføre et lån – selv med en due på salg klausul. Overføringer mellom familiemedlemmer er ofte lov, og utlåner kan alltid være mer sjenerøse enn hva låneavtalen sier (det er et alternativ som de kan trene, og de er ikke pålagt å gjøre det – men ikke forvent deg) . Den eneste måten å vite sikkert er å spørre utlåner og gjennomgå avtale med en lokal advokat. Selv om långivere sier det ikke er mulig, kan en advokat hjelpe deg å finne ut om banken din er å gi nøyaktig informasjon.
Garn-St. Germain loven hindrer långivere fra å utøve sin akselerasjon alternativ under visse omstendigheter. Flere av de mest vanlige situasjoner er:
- Når en felles leietaker dør og eierskap overføringer til en overlevende felles leietaker
- Overføre lånet til en slektning etter døden av en låntaker
- En overføring av eiendomsrett til ektefelle eller barn av en låntaker
- Overganger som følge av skilsmisse og separasjon avtaler
- Overføringer til en inter vivos tillit (eller en levende tillit) der låntaker er en begunstiget
Se hele listen over unntak , og gjennom denne listen med advokat.
uoffisielle Overganger
Hvis du ikke kan få forespørselen godkjent, kan du bli fristet til å sette opp en “uformell” ordning. For eksempel kan du selge huset ditt, la det eksisterende lånet på plass, og har kjøperen erstatning for boliglån betalinger.
Dette er en dårlig idé. Din boliglån avtalen sannsynligvis ikke tillater dette, og du kan også finne deg selv i juridiske problemer, avhengig av hvordan det går. Hva mer, er du fortsatt ansvarlig for lånet – selv om du ikke lenger bor i huset.
Hva kan gå galt? Noen muligheter er:
- Dersom kjøperen slutter å betale, er lånet i ditt navn, så det er fortsatt problemet (sen betaling vil vises på kreditt-rapporter, og långivere vil komme etter deg).
- Hvis boligen er solgt i foreclosure for mindre enn det er verdt, kan du være ansvarlig for noen mangel.
Det finnes bedre måter å tilby selgeren finansiering til en potensiell kjøper.
ditt Valg
Hvis du ikke kan få et boliglån overført, har du likevel fått alternativer, avhengig av situasjonen. Igjen, død, skilsmisse og familie overføringer kan gi deg rett til å foreta overføringer, selv om utlåner sier noe annet.
Hvis du står overfor foreclosure , visse offentlige programmer gjør det lettere å håndtere boliglån – selv om du er under vann eller arbeidsledige.
Hvis du får skilt , spør advokat hvordan du skal håndtere alle dine gjeld, og hvordan du kan beskytte deg selv i tilfelle din ex-ektefelle ikke foreta betalinger.
Hvis et hus er død , kan en lokal advokat hjelpe deg å avgjøre hva du skal gjøre videre.
Hvis du overfører eiendeler til en tillit , for å dobbeltsjekke med din eiendom planlegging advokat sikre at du ikke vil utløse en akselerasjon klausul.
Refinansiering kan være din siste alternativet når ingen av de andre tilnærminger er tilgjengelige.
Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.